理财周刊／餐饮连锁疯IPO买卖房必看－交屋眉角大公开
新北市王先生问：我最近透过仲介业者卖掉一间房子，正在办理产权移转过户，买方还有尾款未付清，但因结婚之用，想先布置新房，就跟我商量，能不能先交屋，让他先进去装潢，这样好吗？
A : 买卖房子最怕的是交易过程有纠纷，因此，为什么中古屋买卖，房仲业者要推「履约保证」，就是要确保买方交付价金之后，房子能顺利登记到名下。相对地，屋主卖房之后，产权在过户给买方的同时，对方的钱也能进到自己的口袋里，这就好像买卖东西「银货两讫」的概念。不过，房子买卖因动辄数百万元或数千万元，是一笔大数目，中间最怕有交易纠纷发生，而为了避免纠纷，有些时候还是要懂得说「不！」 有些人常犯一种毛病，就是基于人情世故，心想：「人家结婚是好事一桩，就相信一次，做个人情给个方便。」或者像是在农历七月前几个月进行买卖交易，买方希望赶在农历七月前搬进去住，就跟屋主商量，能否先进去装潢。 然而，若是碰到对方是喜欢钻法律漏洞的人，很可能之前给的「方便」最后却落得房子已过户到其名下，且已装潢好，人也搬进去住了，但尾款却迟迟未付清的麻烦事。 就《民法》观念来说，买卖房子属于「双务契约」关系，如果甲是卖方，乙是买方，则乙便负有给付相对价金(房屋总价款)给甲的义务，而甲也负有交付房子给乙的义务。 换言之，就「房子」的主体来说，甲是债务人，乙是债权人(要求甲交付房子)；但就「房屋总价款」来说，乙是债务人，甲是债权人(要求乙要付钱)。由于甲、乙同时具有债务人及债权人的双重身分，也就符合「双务契约」中具有「两足相偿」之性质，以及「互为因果(有买卖行为)」之关系。 以甲、乙关系来说，若乙是个喜欢钻法律漏洞的人，坚持房子已过户到名下，属于房子的「登记名义人」，且自己「有权占有」该房子，此便造成甲虽然给乙方便，最后却可能落得乙借机赖皮，不付清尾款而付诸兴讼。 一旦某方违约，由于「双务契约」属于债权关系，得透过打官司来解决，但官司过程恐旷日费时，因而甲的好心恐怕只会招来不必要的麻烦。故会建议王先生，还是等买方连尾款都付清了，再进行交屋为宜。
竹北张小姐问：因为有想要买房子自住，在看预售屋的过程，有听到代销业务人员说，自己付的订金及将来的工程款，都会存入建商在银行开立的信托专户内，不用担心。不禁好奇所谓「信托」究竟是怎么一回事呢？
A : 与不动产信托有关的种类有很多种，就大多数的新成屋或中古屋买卖来说，与消费者最有关系的，是「不动产买卖价金信托」。根据土地银行在官网上的解释：「不动产买卖双方与受托银行签订信托契约，由买方依约定付款时程将买卖价金存入信托专户，卖方将产权过户文件交付地政士向地政机关办理产权移转予买方，俟产权过户完成后，由受托银行将买方存入信托专户之价金交付予卖方，以保障买卖双方交易安全的一种信托机制。」 其流程包括：买卖双方签订买卖契约。买卖双方与受托银行签订信托契约。受托银行开立信托专户，信托财产独立设帐保管。买方依付款时程交付价金，存入信托专户。卖方交付过户文件。地政士办理产权过户。过户完成，受托银行交付价金予卖方。受托银行办理结算分配，信托关系结束。 至于张小姐所提出的预售屋，在实务上是与上述情况雷同的，只不过，因为是预售屋，就存在「万一已经缴了不少工程款，但建商盖到一半却落跑了，该怎么办？」的问题。 往昔几波房市由多头转空头、景气走下坡时，不少建商因资金周转不灵，确实常有「落跑」的情况发生；消费者在签订预售屋买卖契约书之后，依工程进度逐期支付工程款，一旦钱都缴给建商，却遭建商「卷款潜逃」，而房子还没盖好，根本没办法办理过户，更甭谈产权，很可能一生积蓄就此付诸流水。即便打官司，赢了诉讼，问题还是无法圆满解决。 因此，自从「信托管理办法」公布实施后，近些年建商为加强消费者下订购屋的信心，都会透过银行「信托专户」，让已订购户所缴的每一分钱，都存入专户内做「专款专用」，也就是建商要等到房子盖好之后，才能从银行的「信托专户」提领客户的购屋款，不致发生钱缴到建商口袋，却遭建商挪用之情事。 因为一旦资金发生缺口，没钱支付工程款，最后「落跑」的骨牌效应就会一一浮现，因此对消费者来说，买卖过程若能透过银行「信托专户」，必然较有保障。 在此必须一再提醒，不论房屋价格多便宜，还是谨记「安全第一」为宜。
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第765期】【尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】