理财周刊／高风险高获利 林迪重畅谈法拍屋眉角

文．洪宝山

在政府频频打房的政策影响下，台湾房市热度明显降温，连同法拍屋市场都不若以往的盛况。

过去，许多人听到法拍屋就会联想到负面印象，不过，专家透露，法拍屋并非一定是不好的物件，许多是因为屋主资金周转不灵，造成房屋被法拍的情形，其实当中有些物件具备不错的条件，吸引特定人士收购。104法拍网副总经理林迪重表示，许多民众不敢碰法拍屋，主要是因为风险较高，但在风险背后，其实，也同时有取得高报酬的机会，只要能熟悉法拍市场的潜规则，就有机会创造可观的获利空间。节目特别邀请到林迪重，分享投资法拍屋的「眉角」，教大家如何避免买贵成为冤大头。

买卖法拍屋 高风险高报酬一般来说，法拍屋市场参与的人数，较普通房市来得更少，主要原因在于，法拍屋从竞标、得标到后续处理等程序，都相对复杂，对于没时间或怕麻烦的人，往往兴致缺缺。观察目前的市场状况，林迪重说，自从政府祭出打房措施，房市热度明显降温，法拍屋市场也面临相同问题，去年和今年的案件大幅萎缩。

尽管如此，市场还是有特定人士喜欢参与法拍屋投资，其迷人的地方在于，可用低于市价的价格买进后再脱手，赚取中间的价差。「尤其，别人不想标、不能标、不敢标的案件，获利往往相当大。」林迪重说。大家不敢标的案件，最主要是不点交或持分的法拍屋，因为常常会有产权问题，容易造成后续贷款上的困难。林迪重透露，不点交的案件风险较高，但背后也可望带来不错的报酬。举例来说，假设某间法拍屋的行情为一千万元，但是因为不点交，后续的贷款、法律问题需要花许多时间来处理，因此不太有人愿意投标。而每次法拍都是以市价的八折价格来标售，如果得标者在第二拍顺利得标，可能只需花费六百万元，假设后续的搬迁费或律师费花费为两百万元，取得成本仍仅需约八百万元，为市价的八折，中间还是有大约两百万元的获利空间。

法拍屋一般风水都不好？谈到对法拍屋的印象，很多人认为，可能是那种阴暗、空气不流通、风水不佳等，情况不太好的房子，才会变成法拍屋。林迪重表示，这些是大家对法拍屋的刻板印象，很多人听到法拍屋，第一个想法就是打退堂鼓，不愿意接触，也因为如此，法拍屋市场多半是由投资客或代办公司参与为主。 其实，市场上的法拍屋，许多都是因为屋主扩大信用、理财失当，造成屋子必须被法拍，是属于正常的市场运作，而并非风水不好等问题造成。

熟悉法拍屋的投资客，往往可用低于市价二到三成的价格标下法拍屋，将房子重新整理过后，再到市场中出售。因此，民众透过房仲购屋时，也可能买到整理后的法拍屋，不少投资客利用这种方式赚取利润。林迪重透露，之前曾经手过一个案例，是一个位于高雄、市价约三千万元的三层楼物件，当时一楼是7-ELEVEN，一个月租金约十二万五千元，二楼和三楼月租金则皆为二万五千元，等于一个月的租金收益将近十八万元。

看到这，可能许多人会质疑，如此好的物件怎么会沦为法拍屋呢？其实很多投资人在投资时，常常会投资许多标的，金额相当大，一旦遇到无法付出利息的状况时，往往会将容易出脱的标的优先出手，换取现金后再做其他投资，说穿了，就是一场金钱游戏。

而高雄这个物件，最后是由一位嘉义的大地主以三千万元得标，当时得标者透露，如果将三千万元放银行定存，每个月的利息只有三万多元；但是标下这三层楼的物件，一到三楼已经有现成的承租者，每月的租金收益超过十八万元，属于很有利的投资。

林迪重说，类似的情况相当多，有些屋主更因为物件出售的难度较高，便选择让法院法拍，其实不少债务人是拥有许多房产的有钱人。

此外，产权不清的房屋也容易变成法拍屋。假设今天Ａ、Ｂ、Ｃ三人共同持有一间房子，其中Ｃ因为缺钱，而想要卖房子，但Ａ、Ｂ不想，此时，就可以透过分割共有户的方式来解决。

「就像是一杯咖啡，却有三个人要共分，在很难分配的状况下，不如将咖啡卖掉变现，获利再由三人平分。」林迪重举例。不过，遇到这种物件，要小心的是，分割共有户变现后，Ａ、Ｂ、Ｃ三人仍拥有优先购买权，后续需要妥善处理。

法拍屋迷思 看出内外行法拍屋对许多人来说相对陌生，因此，林迪重提醒，若想接触法拍屋，应该先做好功课，避免闹出笑话又买不到心中理想的物件。想买法拍屋，第一步要先过滤物件，如物件位于何处、产权是否清楚，可利用案号查询相关资讯。第二步是，评估案件的标价，首先需了解该物件目前的市价，以及邻近物件的法拍价格，最后，可透过现场的投标状况调整标价。

「评估标价时，常见到许多人有『拍次』的迷思，因为标价无上限，每次拍都是八折价，所以第一拍常常没人愿意标，第二拍也可能没人标，有些人贪便宜就会想等第三拍、第四拍，想用更便宜的价格投标。但是，评估标价不能用拍次作为标准，而应该是以价位作为投标的判断。正所谓『外行看拍次，内行看标价』。」林迪重说。

此外，法拍屋投标时，并非得标者就是赢家，还要以得标价格来论定，因此，建议投标前，应该先决定好要在第几拍进场。

假设一个新手第一拍就参与投标，加价三十万元标得物件，最后发现竟然没人抢标，等于他是用比市价贵二成加上三十万元的价格标得，并没有赚到。

做足功课 避免闹笑话基于此，林迪重透露一个诀窍，可以观察该物件当天参与投标的人数，如果是有很多人抢标，价格可能就要按状况提高；而假设当日投标者仅「小猫两三只」，就可以尽量用比较低的标价投标。

其实，市场上法拍屋的种类相当多，除了「法拍屋」之外，还有「金拍屋」、「银拍屋」等，每个案件的法拍程序都不尽相同，有的是现场投标、有的是通讯投标；开标时间有的是上午、有的是下午。若没有弄清楚投标流程，往往会事倍功半，建议想要参与法拍屋的民众，可先亲自到法院走一遭，先观摩法拍流程，做好功课再进场。

而且，想要买法拍屋，可别傻傻拿现金到法院！林迪重回忆，曾经看过有人拿了一百万现金到法院，当场被质问这些钱要干嘛？那人回答道：「我要买房子啊！」结果是当场被请回。

原来要参与投标，一定要开支票，不能用现金买卖。但是开票也有很多眉角，若支票上明载「禁止背书转让」，等于法院无法领到钱，因此就算得标后，也会变成废标。

对于想买法拍屋的民众，林迪重说，除非自己很熟悉法拍市场，或有认识的人可以帮忙，不然建议可找代标公司处理。因为法拍市场的资讯相对不透明，一般人较难取得详细的资讯，代标公司可调出过去的资料，帮忙评估案件的合理法拍价格，提高得标机率。

但他不讳言，市场上仍有不肖的代标公司，提醒民众，参与法拍前，最好先设定出自己可接受的价格，避免成为待宰羔羊。

林迪重现任：104法拍网副总经理、104高欣仲介股份有限公司副总经理 经历：巨东建设、104法拍网点交经理、104法拍网研习教室点交实务讲师。从事法拍屋代标工作多年，点交物件超过1200件

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