理财周刊／购屋停看听 ＣＰ值知多少？
文．庄孟翰(前淡江大学产业经济系副教授)
─正视「三好一公道」的产品价值─好品牌的售后服务 CP值最高
Ｑ：台北房价痛苦指数居高不下，台湾房价所得比也高过国际惯用三至五倍的比较基准(请参阅附图)，按所谓房价所得比系指中位数房价／中位数家户所得之比(Median House Price/Median Household Income)，三年来虽然房价持续下跌，想要购屋的人莫不期待房价再继续下跌，近来包含过去热门的新庄副都心、板桥、淡水等地也都出现不小跌幅。
例如2017年六月江翠重划区推出破盘让利案后，板桥、新庄、土城等周边区域房价迅即随之重挫，即使机捷通车也挡不住新庄房价跌势，最明显事例为新庄副都心新成屋从2014年的五字头滑落至2017年的四字头，跌幅约两成，而板桥的「皇翔御花园」为出清余屋，更推出三字头的让利破盘价，其间接二连三降价求售的促销广告更令消费者充满了降价的期待。
其次，中和、永和及三重也同样出现两成以上的跌幅，至于台北市的中山区、信义区、大安区累积也都有10％至20％的跌幅，由此观之，双北各区几乎都是只跌不涨，手头有足够资金的民众不免思考，是否买点已到？如想在此时购屋，该注意哪些面向？想请教庄教授的看法。
Ａ：在当前高房价情势下，如依现阶段房贷利率约2.5％计算，假设购入一千五百万元的房子，贷款约七成一千万元，如宽限期为三年，前三年每月约需给付20833元的房贷，第四年起本金加利息每月60222元，就以房贷不超过三分之一的收入推算，即使是双薪家庭每月收入约需十八万元，才能在不影响生活品质的情况下买房，依此推算，民众购屋必然更加有感，依照台湾目前的薪资水平，要双薪家庭收入能达十八万元，恐怕也是难上加难，无怪乎无壳族会频叹买房之路遥遥！
因此，如何挑选经济实惠，CP值较高的房子，必然也是有能力负担房贷后的另一个重要思维。(附注：按所谓CP值，日本称为成本效益比(cost–performance ratio)，亦即产品性能和价格的比值，时下亦有直接以capability/price予以诠释。)
虽然购屋之前总要经过租屋与储蓄这两个阶段，然而，要如何买到经济实惠的房子，可真是人生一大考验。三十年来买房几乎都可以将「收益＋增值」列为优先考量，尤其是自2003至2014年这段时间买房的民众特别有感，这期间台北市约有8％，新北市也有9％的投资报酬率，其因在于收益不错，房屋增值也高，相较银行存款约1％的定存利率，一般民众总希望将房地产列为优先投资选项。惟自2014年持有税大幅提高之后，投资报酬已难再现往日光环。
倘若与年纪约五、六十岁的民众谈到二、三十年前的购屋经验，尤其是高所得阶层而又买在台北市精华地段的人，当初以一坪约十余万元购置者大有人在，现今一坪上涨至百万元者比比皆是，增值幅度约十倍之谱。相较过去在新北市，以及一些为了退休后返乡养老，因而置产在中南部的民众，几十年过去，房产增值有限，个人财富资产也由此分出高下，从而益加凸显贫富差距。鉴往知来，这点也更令人不得不重视买房CP值的议题，不只着眼当下，更要看长期收益或后市房价涨跌等问题。
长久以来的传统置产观念，在2014年出现明显分水岭，由于持有税再加上房地合一税的效应，在房价下跌过程，还是有不少人想伺机捡便宜货，不过就目前房市尚未触底加以观察，即便景气在今年或者明年触底，还得经过Ｕ型的底部整理阶段，除非现有余屋能够顺利销售五至七成，才可能出现Ｕ型反转，否则在此之前仍得仔细观察让利何时结束，再考虑进场时机方较妥适。
正视「三好一公道」的产品价值
然而，在进场之前，应先建构好买房的三大观念，第一，CP值要高，第二，购屋时机，第三，地点。此外，谨守好产品、好地段及好品牌，与合理的公设比，依循着「三好一公道」的购屋置产准则，当较能兼顾「收益＋增值」的预期获利。
其次，所谓的一公道，便是合理的公设比，今年一月一日起雨遮及屋檐已经不登记也不列入计价范围，购屋时当可选择较为合理的公设比，至于2017年以前申请建照的新成屋，也可据此与卖方讨价还价，同样可以买到兼具合理公设比而又价廉的产品。
另外，三好当中「好地段」尤其重要，因此，购屋之前就得仔细观察附近市场、公园、学校及交通方便性等问题。至于「好产品」，首应检视「格局问题」，包含高度、采光及室内走道不要太大等相关细节。最后则是选择「好品牌」，无异买下良好的售后服务，在这波不景气过程，好的品牌能够脱颖而出，就是最佳印证。
好品牌售后服务好 CP值高
好品牌最简单的分辨可以上市柜公司作为研判依据，譬如1970年代三大老品牌的国泰、太平洋建设及大陆工程鼎足而立，后起之秀如远雄、长虹、冠德、升阳及太子建设等也不遑多让，其他当然也有未上市的建设公司，例如台中的龙宝建设、台南富立建设、高雄皇苑建设、鼎宇建设等，凭借着长年累积下来的好口碑及售后服务，即便不大打广告，建案也都能顺利销售。
多付一点钱，即便初期会觉得较贵，惟一旦有不测问题发生，则反而会庆幸当初的明智决定。买房等于买下下半辈子的依靠，从各种案例当中，就可以看到大品牌也因为雄厚的资金做后盾，也才能提供较为完善及优质的售后服务。
随着建物逐渐老旧，近年各种整建维护问题一一浮现，譬如天气变化，在热胀冷缩多变的气候下，相当多建物外墙磁砖出现脱落现象，若是信誉良好的建商，通常都会有结构保固十五年、建材保固五年的保证，等于附带买个保险，倘若是一案公司，最后可能就是倒闭收场。
此外，也有建设公司在销售同时，除依《公寓大厦管理条例》提拨公共基金之外，另再额外提拨一笔资金存放在专户当中，日后一旦出现例如台风地下室淹水，地震或天候因素导致磁砖剥落等问题，便有专款可资运用，住户不必另行筹措整修维护资金。
除此之外，有些建商特别重视社区总体营造，譬如年节补助一、二十万元举办餐叙等活动，未来如需都市更新，必然也较容易凝聚共识。
时下一些大品牌的售后服务，例如远雄、华固建设等，每当台风过后便会主动勘查灾情修缮，此一作法看在住户眼里，无形中就会累积信赖度而成为忠实客户，显然比建案大打促销广告来得划算。
另外，1999年九二一大地震时，有不少房屋倒塌倾斜无法再居住，当时太子建设便主动出资重建，让住户重新拥有舒适安全的住家，国泰建设则是应住户要求原价买回再重建出售，凡此都是购买信誉良好公司产品的附加价值。
至于额外提拨专款专用的公共基金，最重要的是往后如需维修时住户就不会有额外的负担，包括漏水、磁砖脱落等皆可运用公共基金解决。在此还要呼吁信誉良好的公司依《公寓大厦管理条例》加倍提拨公共基金，俾便缔创双赢互利的合作基础。
因此，除购屋前货比三家不吃亏之外，更应依「三好一公道」原则，在此房市低迷阶段勤做功课，机会是留给有准备的人，当买房时机点一到，购置好房就再也不只是梦想而已！
公寓大厦管理条例施行细则第五条：本条例第十八条第一项第一款所定按工程造价一定比例或金额提列公共基金，依下列标准计算之：一、新台币一千万元以下者为千分之二十。二、 逾新台币一千万元至新台币一亿元者，超过新台币一千万元部分为千分之十五。三、 逾新台币一亿元至新台币十亿元者，超过新台币一亿元部分为千分之五。四、 逾新台币十亿元者，超过新台币十亿元部分为千分之三。前项工程造价，指经直辖市、县(市)主管建筑机关核发建造执照载明之工程造价。政府兴建住宅之公共基金，其他法规有特别规定者，依其规定。