理财周刊／第二户不准贷款？难怪是天龙国！
主持人．庄孟翰
Q:高雄梅小姐问：财政部推动房地合一课税版本在拍板定案前，房市一片看坏氛围，但拍板倾向17％的「轻税」后，好像又恢复生机一般，到底怎么看后市？
A:台湾房地产的热况，从2011年6月实施奢侈税迄今，若由年买卖移转栋数的变化，可以明显看到房市景气已开始反转，根据内政部统计资料，2011年为361704栋，2012年为328874栋，2013年为371892栋，2014年为320598栋，而2014年移转栋数创新低，主要是财政部预定于2016年1月1日开始实施房地合一实价课税，因此，再度引发外界对房市景气在经过十多年大多头(以前的周期循环约7~8年)后，已到了该反转的关键时刻。
但房市就像股市一样，谁都说不准，譬如2008下半年，因美国爆发「二房事件」所引发的全球性金融海啸，台湾房市也出现泡沫化的悲观气氛，而政府为了「救市」，在2009年初调降遗赠税至10％，将滞留海外的大批资金引流回台湾，导致台湾房市再走一波多头至2013年底。在这段期间，政府面临高房价的民怨压力，包括中央银行祭出五波的升息，以及降低房贷成数，对过热地区进行信用管制等作为，仍未能抑制热潮，但2013年8月的「实价登录」揭露，再至2014年酝酿「房地合一」实价课税，终于让房市开始嗅到空方意味。若政府朝「实价课税」方向推动，未来因交易的成本拉高，一定会影响到房市成交量，而量能一旦再萎缩，则价格上不去，自然面临下修的压力。再者，从经济景气的变化，也看到房市可能下滑，根据台经院最近所公布的研究报告，也开始对2015年的房市提出警告，认为房价将从今年开始下跌，并且会陷入3~5年的盘整期。 此外，目前代销业者的销售实绩及速度都不甚理想，像以往房市景气时，代销业者都采「包销」方式，但现在有些业者不是改采「纯企划」，就是裁员。此外，有家北部代销业者南下高雄开拓战场却铩羽而归，花大把钞票盖的接待中心及资遣的销售人员，干脆都送给建商「自己善后」。至于建商跟银行的融资，于到期展延时，若建商甲案已结案，但尚有其他融资中的建案时，银行已开始要求建商偿还部分资金，尽量降低贷款余额；另新买地的土地融资成数也大为降低。
目前房市走下坡已是公开的事实，房价虽已面临下修压力，但不代表一定会大跌，而目前议价空间已逐渐加大，未来总价减个50万元或100万元都是稀松平常的事，因此，想买房自住的人，仍可多看多比较，且可以「龟毛」些，毕竟现阶段已进入有钱最大的时代！ 第2户不准贷款，难怪是天龙国！
Q:台北市王先生问：郝龙斌时代，台北市被称为「天龙国」，如今柯Ｐ上台，不知以后会变成怎样？他又不是央行总裁，哪有权限规定民众买第2房不能贷款？除非他想当总统！
A:政治人物的发言，有时会给人「无厘头」的观感，以这回柯Ｐ的说词，虽然立意是希望把台北市约有8％的空屋逼出来，但对其所发表第2户不准贷款的说法，确实不当。一方面是因为民众向银行贷款，贷与不贷或贷款成数多寡，都系于银行裁量，顶多是央行总裁「示意」银行进行信用管制，降低贷款成数，如先前房贷可至8成，目前有些过热地区，已降至6~7成；其次，即使是总统，虽也可以就高房价问题抛出建议，或希望银行紧缩信用，但绝对不至于说出「不准贷款」的外行话。为政者居高位，凡事动见观瞻，任何发言都应谨慎，不宜「说爽的」、搏版面。
有关房价过高，政府用信用管制来设限，以抑制买气及房价措施，在此提供新加坡的作法供政府主管机关参考。新加坡过往的房贷成数有9成，于2010年2月全面降为8成，同年8月，针对第1户维持8成，但第2户则降为7成；2011年1月见成效不彰，再降第2户的贷款成数至6成，之后，针对非个人贷款户降低至5成以下，2013年甚至针对第3户的贷款成数设限至4成以内，另外，对一些信用条件较差者，则将自备款提高至8成。
由新加坡缓步渐进式的进行信用管制措施，较能得到一般民众的支持，而一些急就章、下猛药式的政策，不仅伤民，有时后遗症也不小，为政者不得不慎！(颜琼真整理)
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