理财周刊／替柯Ｐ抓「四年二万户社宅」解套良方
Q：台北市长柯文哲上任时，信心满满的说四年要盖二万户社会住宅，如今，任期过了一年半，却说只要能动工就算达标，为何前后态度转变这么快？
A：其实，不管是蔡英文总统或是柯市长，当初在竞选时，绝非不了解「社会住宅」政见兑现与否的关键在于「钱」及「地」，但他们仍然以此为政见主轴，主要是他们总认为「事在人为」，只要尽心尽力去做，绝对能突破万难。
如今，一年半过去了，柯Ｐ才惊觉，事情不是「膝盖想」的那么容易，干脆先找下台阶直言「只要能动工就算达标」，试想，如果社会住宅是他拜访行政院长林全，就能找到解决方法，那么，为何他上任之初，不先去找马政府时的行政院长「想办法」，而非得要等任期过了快一半，民进党的小英上台，才有可能因理念较接近而寻求携手合作呢？
蔡英文提出八年完成二十万户社会住宅政策，这当然是一项极为艰巨的任务，柯Ｐ的四年二万户社会住宅，至今仍未见确实可行立竿见影的对策；再看，马政府也曾计划十年兴建3.4万户社会住宅，另6.5万户以租金补贴方式填补，两相对照即知小英及柯Ｐ有关社会住宅任务之艰巨。然衡诸现况，社会住宅确实有需求，但未必要急于一时。
因为民国110年人口即将迈入零成长，加以现阶段房地产持有税已大幅调涨，未来空屋应会愈来愈多，不必急着大量兴建。
因此，我一再强调，应以「兴办」为主，再辅以租金补贴与利息补贴，未必要强调「兴建」。
此外，再针对租金补贴与资金来源提供建议，依内政部统计，目前每月补助4000元租金约有5万户，每年需支出约24亿元，即使补贴再增加2.5万户，亦即大幅增加50％数量，每年亦仅需增加12亿元，堪称支出有限，又能迅速解决中低所得阶层租屋需求的可行模式。
有关租金补贴之资金来源，依财政部所公布房地合一新税制之预期效益，第一年可增加税收42.24亿元，第二年85.54亿元，第五年174.39亿元，第十年278.7亿元，此一庞大税收在「取之于社会，用之于社会」之大前提下，建议全数用之于租金补贴、购屋贷款利息补贴与社会住宅之兴建。惟应注意的是，随着景气急遽衰退，这些估计数据亦必随之缩减。
其次，就社会住宅「用地」之取得，若以照顾中低收入户及年轻人的前提下，以每户建坪约二十坪，土地面积约五坪计算，柯Ｐ四年二万户若全数兴建，所需建地约十万坪，这么庞大的土地又该从何而来？ 一般而言，就政府为公共建设之用地来源，一为请求中央政府「无偿拨用公有土地」，故柯Ｐ找林全协商，无非希望无偿拨用；二为区段征收、市地重划或地目变更等。
在此，尝试为柯Ｐ「四年二万户」之用地抓解套良方，建议柯Ｐ往以下方向着手：
一、捷运共构宅：过往很多捷运线开辟，采联合开发方式，市府分回不少捷运共构宅，以前采出售方式，现今采「出租」，日后这些分回部分应全数供作社会住宅或中继住宅使用。
二、都市更新：积极推动都市更新容积奖励或容积移转回馈机制，借以加速累积社会住宅公共基金；都市更新案如不愿与弱势族群混居，亦可以代金方式回馈。
三、双城合作：建议柯Ｐ拜访林全之外，更应该找新北市长朱立伦合作，充分利用大台北捷运沿线土地，让社会住宅「无中生有」，把社会住宅与三环三线等捷运线兴建绑在一起，就像机场捷运线A7站「合宜住宅」的诞生，到今(2016)年完工，七月进入交屋阶段，政府不必花额外预算，就能「无中生有」的把社会住宅盖出来。更重要的是，这么庞大的社区，完工后直接由开发商点交给管委会，政府不必负责日后的管理维护问题。
大台北捷运「三环三线」捷运路网系朱立伦于2010年新北市市长选举时所提出的政见，而「三环三线」捷运路网遍及台北市、新北市，再衔接至桃园市，这些都可经由「跨县市合作」，共创多赢局面。
大台北捷运目前有些已通车营运，例如：文湖线、板南线；有些执行中如环状线第一阶段、新庄线、土城线延伸顶埔段、机场捷运线及万大线等；有些规划中如民生汐止线、环状线之北环段及南环段、安坑线、三莺线、淡水捷运延伸线与桃园航空城捷运线等，何不趁此经由都市计划变更、地目变更或区段征收等方式，大量储备土地。
像香港地狭人稠，市区找不到土地，就往填海造陆动脑筋，穷则变，变则通，而台北市区人口密集，土地「贵森森」，不如往跨县市捷运兴建中或规画中路线之站体周遭土地去寻求解药较为实际。
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第825期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权 如需转载请注明出处来源。】