理财周刊／当前推动社会住宅五大重要议题
文／庄孟翰
近年房价不断飙涨，年轻人普遍买不起房而叫苦连天，加上薪资所得倒退十六年，使得年轻世代成家立业更是难上加难。
此外，台湾M型社会逐年加剧，2014年所得最高5％与最低5％这两级距之差距竟高达111.83倍，导致社会悲观主义逐渐蔓延，痛苦指数(misery index，通膨率+失业率)有增无减，政府拟藉二十万户社会住宅一举解决高房价问题，真有这么容易吗？
政府想要解决由来已久的高房价问题着实不易，一般年轻人都希望能够尽早拥有属于自己的房子，早期政府在「住者有其屋」前提下，率先推出的就是国民住宅，及至近年，政策方才逐渐调整为先进国家普遍施行的「社会住宅」，惟截至目前为止，台湾社会住宅占整体住宅存量依旧不到1％，仅只0.08％，相较亚洲及世界各国，例如新加坡3％，日本约6.5％，台湾的社会住宅明显不足，因此，政府若要抑制高房价所带来的社会冲击，就必须加紧推动社会住宅因应，究竟该如何透过社会住宅来解决高房价问题？在此谨就当前五大重要议题，提供参考意见。
台湾房价不断高涨，其中一个很重要的原因就在于土地私有制度，亦即市场上房屋买卖时大多是建物连同土地的「所有权」一同贩售，价格理所当然较高，因此，建议政府在推动社会住宅过程，应以「地上权」取代传统的「所有权」观念，让年轻人能够以较低廉的价格购屋。以景美捷运站附近的「华固新天地」为例，就是以地上权七十年的方式，让出售价格降到市价的六至七成，大幅减低年轻人购屋门槛，这就是一个十分成功的案例；惟最近却因房屋评定现值与土地公告地价大幅调高，导致地上权开发案连带遭致拖累，因此，应以优惠方式予以补救，否则空有理想，却无助于社会住宅之推动。
除此之外，在推动社会住宅过程，更应兼顾北中南之区域均衡发展以及在地老化之实际需求，不应将社会住宅过度集中于北部都会区，以免造成未来人口逐渐老化过程，医疗资源依旧过度集中于都会区而造成资源分配不均的问题；而更重要的是，应该积极建构六都独立自主的生活圈，并提供偏乡完善的医疗服务，让人口在地老化退休，同时亦可在当地享有更宽广舒适的居住空间与退休生活。
第二：以兴办为主，并兼顾自偿性
就政策面而言，推动社会住宅应以「兴办」为主，而非「兴建」；更应透过多元机制，政府只扮演拟定计划的角色，而非直接介入，尤其未来少子化、老年化愈来愈明显，更应注意当前大量空屋与大肆兴建社会住宅之平衡点，避免进一步造成更多的空屋问题。此外，社会住宅之兴建更应以双北市为主，其他地区因为房价较低，应侧重租金补贴与购屋贷款利息补贴等政策去化空屋，不必急于大量兴建。
在财务规划方面，建议中央政府与地方政府应密切合作，在没钱没地的情况下财务规划应格外审慎，尤其自偿性问题更应以财务工程角度审慎编制预算，避免以往不少公共工程因为自偿性评估过度乐观，导致各级政府债务逐年增加情事再度重演。
第三：都市更新与社会住宅并进
社会住宅之推动应搭配都市更新齐头并进，尤其应以都市更新为主轴，并兼顾社区总体营造，公办都更与民办都更同时并进。在推动都更时更应积极建构容积奖励回馈机制，借由增加容积「公共财」以加速累积社会住宅公共基金。此外，除国有土地参与都市更新分回建物提供社会住宅使用之外，亦可以代金方式加速累积社会住宅公共基金，另外，若都更户不愿与弱势族群混居，即可以代金方式回馈，借以解决供需双方长期存在之难解议题。
政府在推动社会住宅的同时，首应充分掌握空屋数量，促使多余的空屋出租或释出，避免社会住宅大量兴建，徒然浪费有限的社会资源。此外，亦可利用学校预定地开发兼顾学校、社会住宅、老人住宅、停车场等多功能用途的「社会住宅」，以日本东京「户越台老人住宅」为例，即是将学校预定地兴建大楼之后，将一至三层楼规划作为小学，三层楼以上当社会住宅使用，另外，还可将操场的地下室开发作为停车场，可谓一举数得，同时满足学校及社会住宅两种需求。
在推动社会住宅时，首应积极储备土地，并适时公告社会住宅预定地，尤其在规划储备过程，更应利用都市计划、区段征收、市地重划、地目变更等方式取得土地回馈作为储备之用。以大台北捷运为例，淡海新市镇轻轨捷运建设即是结合当年营建署规划的淡海新市镇区段征收计划取得储备土地，以纾解双北市超负荷的房价压力，因此，未来只要充分利用回馈机制取得大台北捷运沿线土地作为社会住宅储备用地，即可逐步解决社会住宅一地难求的问题。
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