理财周刊／日本少子化启示 台湾还需要20万社会住宅？
文／庄孟翰
台湾未来房市发展趋势，除供给大于需求之外，还面临房屋老旧需要更新与人口老化需求改变这两大结构性问题，另一方面又因房价高涨政府陆续推出社会住宅政策，而当前最大的挑战首推都市更新与社会住宅议题，有关都市更新问题目前政府刻正大力推动，惟效果并不显著。
至于社会住宅，虽然内政部不断释出数量将会逐渐增加之利多讯息，不过就当前少子化与老年化趋势愈来愈明显，加以85.36%的住宅自有率与高达20%的空屋率，再回头看看日本人口老化后遗症的启示，可能需要重新检讨台湾是否还需要兴建与包租代管合计高达20万户的社会住宅？
令大家印象最深刻的是，日本当年的「土地神话」为何一夕之间陷入「失落的20年」？除经济因素之外，究竟人口老化问题又带来哪些值得深入探讨的关键问题？
台湾近年同样受到少子化与老年化的严重冲击，虽然社会住宅政策欧美国家早已实施有年，台湾则是2016年总统大选时才提出具体的时程与数据，虽然此一政策广受无住屋者欢迎，却适逢人口结构转变前所未有之挑战，因此，势必遭逢日本同样的少子化与老年化问题的困境。
多年来日本人口老化问题备受瞩目，后遗症也逐渐浮现，近年台湾少子化与老年化议题亦广受关注，并且有可能步日本后尘而连带影响房市，以下谨就重要相关事项提出对照比较，以供参考。
(1)2015年日本65岁以上高龄人口超过26.7%，成为全球最老的国家，台湾则是2018年3月65岁以上人口跨越14.05%门槛而进入高龄化社会，2026年超过20%而进入超高龄社会，并且在7年后出现人口负成长。
(2)2013年日本空屋高达820万户，野村总合研究所还预测2033年更将高达2167万户，空屋率将飙升到30.4%，亦即每3户出现一户空屋时，其间所衍生的问题便是没人继承的空屋可能沦为治安死角，台湾目前空屋超过20%，似乎还未警觉到这样的危机。
(3)日本是在进入已开发国家之后才步入高龄社会，台湾则是在未进入已开发国家即陷入人口老化困境，按2017年日本每人GDP3万8550美元，台湾仅2万4318美元，整体经济是否可能陷入「未老先衰」之困境？
(4)根据国发会所公布2061年之人口推估，高、中、低推估数据分别为1949万人、1837.3万人、1707.4万人，14岁以下分别占11.6%、9.6%、7.3%，15至64岁分别占51.7%、51.5%、50.8%，65岁以上分别占36.7%、38.9%、41.9%，由此不难了解未来少子化与老年化问题之严重性。
截至今年7月底，台湾65岁以上老年人口335.35万人，占总人口2357.67万人之比例高达14.22%，户数86.95户，户量2.71人，未来在少子化与老年化冲击下，加以85.36%的住宅自有率与高达20%的空屋率，政府刻正积极兴建社会住宅的政策，实有重新检讨的必要。
建议以广义社会住宅概念推动，并应将8年兴办20万户社会住宅政策调整为以租金补贴与利息补贴为主，一则兼顾去化余屋与都市更新之推动，再则辅助年轻人贷款自购，协助成家立业，而不必花费大笔资金，又徒增大量空屋，其中尤以中南部房价便宜最为可行。
二、将「包租代管」政策调整为包租代管与租金补贴并行：
建议目前正积极推动的8万户「包租代管」政策调整为包租代管与租金补贴并行，以期依原定计划如期达成目标。
三、以缓和渐进方式边推动边调整：
因应少子化与老年化趋势，应衡量目前市场存量与空屋数量的现实问题，除双北市房价较高之外，其他县市对于社会住宅的实际需求未必如预期殷切，因此，除要事先做好需求调查之外，更应以缓和渐进方式边推动边调整为宜。
四、积极进行空屋调查：
各县市除应积极进行空屋调查之外，更应趁2020年联合国人口普查，台湾进行普查并附带空屋调查之际，彻底清查各县市住宅存量与空屋数量，俾供住宅政策拟定之参考。
由以上之分析，台湾进入高龄化社会之后，可能步日本后尘而出现大量空屋，届时也可能面临空屋难以管理维护之另一难题，因此，建议在2020年人口普查附带空屋调查时，能够彻底清查各县市住宅存量与空屋数量，俾供政策拟定之参考，方不致短期大量兴建而徒增更多空屋。