理财周刊／「以房养老」概念 推逆向抵押贷款加速都更
文／庄孟翰
众所皆知，目前都更推动窒碍难行，多数卡关在民众不愿意或是没有能力再支付重建后买回不足面积的建造成本上，过去以「一坪换一坪」的政策方向，更被重批不切实际。面对民众都更意愿低落，都更推动困难重重，自行负担不足额的建造成本以及都更后利益分配问题似乎成了关键，大家都只想获取利益，不愿负担成本，另外，一向被忽略的人性贪婪面或许才是都更最需对症下药之处。而要从什么角度才能说服意愿低及没能力支付自行负担不足额建造成本的都更户，请教庄教授的意见？
都更劈头所面临的第一个问题就是「盖不盖得回来原面积」，假设盖得回来，「要不要出钱」又衍生了另一个难解的新问题。
台湾老房子多，这显示所有权人可能也是和房屋同样年龄的老年人口之众多，对于居住四、五十年的地方，除了情感面外，届龄退休之后，没有其他收入，仅依靠有限的退休金度日，要让他们出钱都更谈何容易？此外，都更过程繁琐的流程与法令制度，深怕吃亏上当更成为他们退避三舍的主要原因。
对此，最近政府不断推出容积奖励方案，总认为能够提高都更意愿，但成效始终未见彰显，因即便提高容积奖励，如在高房价地区，容积奖励部分刚好可以抵付工程款，都更户就不必增加负担不足额的建造成本。但如在房价较低区域，就旧有法令建蔽率与新法令容积率推算，即便依新法令再增加有限的容积奖励，对都更户的实质效益仍然不大。
容积奖励不足 都更户应自行筹措建造成本 或出钱买回不足的坪数
举例而言，位于台北市仁爱路四段国父纪念馆对面精华地段的晶宫大厦─更新后易名为「台北丽景」，该大厦于一九九五年经鉴定为海砂屋，历经九二一地震后被列为危楼，住户依据「都市更新条例」自组更新会，并依九二一震灾重建条例更新。
根据当时法令规定，晶宫大厦享有30％容积奖励，重建后容积率由原来400％提升至792.12％，推估其更新后分配单元价值至少30亿元，较都更前涨幅约100.16％至168％，所增加容积出售后的金额刚好可以抵付工程款而将原房屋面积盖回来，可谓皆大欢喜，主要原因即在于精华地段的超高房价。
然而，对照今日高涨的房价，老房子要能够盖回原面积极为不容易，根据内政部「都市更新建筑容积奖励办法」规定，依据每一基地立地条件不同，容积奖励的额度也会有差异，目前规定容积奖励不得超过各该建筑基地1.5倍之法定容积，或是各该建筑基地0.3倍之法定容积再加其原建筑容积(第十三条)。
过去实施「建蔽率」阶段盖的四、五层楼老旧建物，若以现今「容积率」更新的算法来看，会普遍面临面积不足问题，即便增加容积奖励，仍然无法解决都更户须支付部分造价问题，纵然足够，一坪换一坪落实机率也不大，因此，为解决原都更户必须出钱但又没有能力负担的情况，建议与公部门及金融业共同推动置入「以房养老，逆向抵押」的概念，借以提高都更意愿。
对于穷得只剩下房子的年长者 置入「逆向抵押贷款」加速都更
根据国发会所公布的人口推估，台湾于今年正式进入联合国认定的高龄社会，六十五岁以上人口占比达14％，未来更将快速步入超高龄社会。而在人口老龄化逐渐严重过程，已有不少退休族群缺乏现金流足以支撑日常生活开支者，真可以用「穷得只剩下房子」来形容，因此，如能即时导入以房养老的概念，不失为说服与协助推动都更的一大可行方案。
事实上，卫福部自2013年便开始推动「不动产逆向抵押制度」试办方案，也就是俗称的「以房养老」规划。以房养老亦称逆向抵押贷款，亦即老年人生前把房子抵押给银行，银行按月拨付一笔固定金额给老年人当作生活费用，老年人则可继续住在自己的房屋至终老。长久以来先进国家早有相关实例，譬如欧美等国皆有以房养老实务经验可供参考。
至于都更户的「以房养老」也能以类似概念切入，亦即将须自行支付的建造成本部分，或因面积不足而须价购的金额，连同原本已向银行办理逆向抵押贷款部分，都更后由金融业并案处理。
一般而言，金融业者也是根据生命余年计算，除按月拨付一笔固定的「以房养老」金额之外，对于新增加的「须自行支付的建造成本部分」，或「因面积不足而须价购的金额」，就都更后之增值价金，就足以支付每月必须缴交的「房贷金额」(实际上是由金融业代付之另一种逆向抵押贷款方式)。
举例而言，原用以「以房养老」的老屋价值一千万元，更新后价值二千万元，仅需就增值之一千万元用于「须自行支付的建造成本部分」，或「因面积不足而须价购的金额」之逆向抵押贷款，如此一来，即可同时满足两种「以房养老」的策略性规划，亦即兼顾原已申办之「以房养老逆向抵押贷款」与「都更后逆向抵押贷款」，而达成加速都更目的。
至于都更后如将房产出售或由子女继承，即可顺理成章将其转换为购屋贷款，重新回到金融业不动产抵押贷款的运作体系。
说服都更户以不出钱的方式更新房屋，建议推动以房养老应由政府主导，金融业全力协助配合，而当前较为可行的方式仍应以双北市房价较高地区积极推动，较为容易。此外，如何加速危险及老旧建物健检，针对屋龄五十年、四十年、三十年以上，有结构安全疑虑的老旧房屋优先进行体检，再结合多元创新模式，必能有助于都市更新加速推动。
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