理财周刊／看看德国、香港及新加坡的住房政策
台湾为了一个住房政策，可以从直辖市长选举，一直延烧到总统大选，还在讨论个不停，由此可见，现阶段的住宅政策仍是多头马车，以致问题盘根错节，让参选人有很好的挥洒舞台，也留有很大的讨论空间。
在前两期分别讨论小英住宅政策尚缺中央与地方携手合作之策略性规画，以及「都更知难行难」后，这一期要讨论德国、香港及新加坡的住房政策，以他山之石可以攻错的角度，提供给当权者修法的参考方向。
首先，针对大家所关心的「社会住宅」之推动，首应严格控制房价，而「德国模式」可供参考。
德国系以较具弹性方式征收较高的不动产税，以使房价维持长期稳定，不动产税基本上是根据评估市场价值的1％~1.5％征收，惟各联邦不尽相同；至于房屋买卖须缴纳3.5％的交易税，买卖价差须缴纳15％的资本利得税，如系10年内参照公司税标准课征25％资本利得税。
值得一提的是，德国系以税制、行政与刑法措施强力压抑房价，按1977年之后20多年间房价仅上涨60％，亦即房价年平均涨幅不超过2％，此一数据远低于折旧与维修、税费等成本，也因此德国住宅自有率仅46％，一般民众租屋意愿则高达70％。
德国目前租屋民众当中，约有60％居住在私人拥有之住宅，30％为住宅合作社所有，另约10％为政府所提供之社会住宅。这或许也正是最值得我们学习的地方。其实，只要政府能够提供足够的社会住宅，习惯成自然，一般民众即可将多余资金用于子女教育、出国旅游，总比台湾一旦购屋随即沦为屋奴要好得多。
有关社会住宅最值得一提的是，欧美先进国家社会住宅比率为荷兰34％、英国20％、丹麦19％、芬兰18％、瑞典18％，欧盟平均14％，美国则为6.2％，其次日本6.06％，新加坡8.7％，至于高房价的香港更高达29％。
由于受到美国QE1与QE2两轮量化宽松政策影响，香港政府为压抑不断飙涨的房价，宣布自2010年11月21日起将印花税就4.25％的基础，再加征额外印花税，2012年10月26日再度宣布两项针对住宅的措施，包括延长额外印花税(SSD)适用期至三年，并针对非香港永久居民及公司企业购屋再征收15％的额外印花税。
至于新加坡则是世界公认高所得而住宅自有率最高的国家，主要缘于创立于1955年的公积金制度(Central Provident Fund, CPF)，不仅建构了亚洲最成功的社会安全制度，更为全民提供80％的廉价组屋；其所以能够达到全球瞩目的最高住宅自有率，主要应归功于国有土地高达80％，加以税制完备，区隔市场分明，组屋与一般住宅价格控制得宜。
新加坡房产税主要系为调节贫富差距、补贴低收入者的重要手段，其房产税系按房屋的年价值(Annual Value)计算，而年价值系房屋每年可赚取租金的净收入，亦即年租金减去物业管理、家具、维修的费用。至于自住房产税率为4％，其他类型为10％；惟对于超过100平方公尺的「富人住房」则课征较高税率。
2011年，新加坡税务局调整自有房地产的产业税征收办法，规定经过评估后的房屋年价值中，6,000新元以内部分免税，6,000～65,000新元之间按4％税率征收，65,000新元以上按6％税率征收。
在买卖交易方面，买方要缴交2％~3％印花税，但税额按总房价3％计算后可以扣减5,400元；房屋出售时则要缴交所得税，惟持有5年后出售则免征所得税。
最特别的是在于其「住者有其屋计划」中，对于非居住需求，买房不住者，将面临「高额罚款」与「牢狱之灾」；而星国政府能采取如此严峻措施，主要是来自于政府让95％人民拥有自己可安心居住的组屋。
相对于台湾为了「囤房」或「空屋」太多等问题，长期以来一直无法制定一套完备而让多屋族肯释出多余房屋到租屋市场的因应对策，则新加坡的作法虽过于严苛，但仍不失为可供借镜的参考模式。 (附注：2014年每人GDP：美国54,370美元、英国45,729美元、德国47,774美元、日本36,222美元、新加坡56,287美元、香港40,033美元、台湾仅22,635美元。)
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