理财周刊／行政院拟设住宅及都更中心之我见

理想与现实差距太大，主管机关只想片面由上而下凭理想拟定政策，并未由下而上正视实务现况，基本上就是最大症结所在。

文／庄孟翰

为加速推动都更，行政院拟设专责机构，成立国家住宅及都市更新中心，负责执行都更及社会住宅兴办及相关不动产管理等七大业务，首波锁定位于双北等十二件以上公办都更案，可望带动上千亿元营建等相关产值。

此一构想虽然立意良好，惟效果恐难彰显，除少数产权集中于台北市、新北市房价较高之公办都更案，想要扩及全台各地，显非易事。

首先，必须正视的是，理想与现实差距太大，主管机关只想片面由上而下凭理想拟定政策，并未由下而上正视实务现况，基本上就是最大症结所在，此可由高层政策拟定者从未亲临民办都更公听会现场实际了解争议症结点，见其一斑。

一般所见媒体报导均属公办都更案例，更何况公办都更成功个案也是寥寥无几，否则为何不就成功经验推动流程所遭遇问题逐一拆解，再就关键成功因素和主要绩效指标KPI逐一复制推动。

众所皆知，这波房市景气于2015年急遽转折，迄今仍未见止跌，加以地上权开发案因公告地价大幅调涨而频传解约，复又因房产税问题而导致都更后税负大幅提高，士林文林苑都更前，一年房屋税只需二、三千元，都更后却高达五、六万元，的确降低不少都更户之参与意愿。

另外，公权力与公信力无法彰显也是一大重要问题，更何况当前推动都更仍得面临「法令面见解不一」、「制度面不够完备」、「实务面不够务实」与「人性面贪婪杯葛」等四大面向之挑战。

现阶段大家对于行政院积极推动都更与社会住宅之构想必定充满期待，不过还是得缜密规划为宜，以下谨提供几点意见，以供参考。

一、公办都更优先推动地点选择：

在当前房市景气低迷阶段，除了双北市之外，其他县市除非每坪预售房价超过三十万元，否则还是先试探一下开发商之参与意愿为宜。

虽然目前主管机关并未公布拟推动之十二件公办都更案，其中应不乏本人历年所参与之陈年旧案，例如去年频遭监委催促开发之「基隆火车站暨西二、西三码头都更案」，虽属国家门户水岸港埠商务专区，面积六公顷多，整体投资金额高达一百二十多亿元，并且九成以上属公有土地，从民国99年至102年三度招商，二次流标、一次废标，如今火车站新站已经完工，都更案却还原地踏步，其因在于第三次虽有一家开发商投标，却因规划产品缺乏市场性与商用不动产投报率低，深恐沦为蚊子馆而遭否决。

至于采设定地上权五十年之台铁高雄港站都市更新再开发案，位处高雄市多功能经贸园区特定区计划范围内，共有三个开发单元，单更新单元一之基地面积就有1.83公顷，总投资金额估计约80亿元，三个开发单元合计超过200亿元，然所遭遇问题与前者如出一辙，由此不难了解当前都更所面临之问题显非主管机关之乐观预期。

二、对社会住宅之建议事项：

(1)社会住宅政策除将「兴建」调整为「兴办」之外，亦应将「包租代管」调整为「代租代管」，或两者并行，惟短期仍应侧重于「代租代管」，方较可行。

(2)兴建地点应以双北市为主，其他县市则因房价较低，应侧重租金补贴与购屋贷款利息补贴，不必急于大量兴建，以免增加余屋压力。

(3)应将房地合一实价课税所增加之税收全数挹注于社会住宅公共基金，此外，更应积极建构都市更新容积奖励回馈机制，借以加速累积社会住宅公共基金。

(4)以租金补贴方式，循历年营建署采行模式自行至租赁市场租屋，并计入二十万户社会住宅总量，借以加速达成绩效，兼以大幅降低财务负担。

(5)以增加利息补贴名额方式，参酌营建署自购住宅贷款利息补贴办法，以快速弥补社会住宅之兴办，既无须耗费大量资金旷日废时兴建，亦可兼具去化大量空屋之效果。

由以上之分析，当可了解当前都市更新与社会住宅所面临之种种实务问题，今后主管机关究应如何「对症下药」研拟对策，在在都考验着主事者的政治智慧。

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