理财周刊／公有地都更兼长照 创新思维值得推广
Q：台北市三、四十年以上老旧房屋不少，有些地方更沦为窳陋地区，严重影响市容观瞻，好几任市长都说要加强都更，但进度却牛步化，难道没有更好的办法吗？ A：根据《住展杂志》的统计，自2011年迄今，大台北完成的自办都更案例寥寥无几，台北市仅有二十六件都更新建案，新北市更只有九件。
《住展杂志》表示，由于都更建案会把新房子配给参与都更的原屋主，假设「回配给原屋主的新房子户数＝参与都更的原住户数」，则推估北市自2011年以来，「完成都更」(非送件量)的老房子户数约有1682户，新北市则仅约766户，两市合计共约2448户。
而若以大台北五年内只约有2448户老房子完成都更，平均每年约489.6户来计算，那么大台北地区约有116万户老屋要全数都更，恐怕得花2369年才能全数完成都更、改建成为新房子；惟如就年复一年建物逐渐老旧之实务现况，都更案是永远无止境的。
这项数据让人看了咋舌，另根据内政部不动产资讯平台统计，台北市是六都住宅老化最严重的区域，屋龄三十至四十年的住宅有三十三万九千一百余户，而四十年以上的住宅也有二十万三千一百余户，由此可见未来都更之路的艰辛。
一般而言，一件都市更新的流程，包括「划定更新地区或单元」、「都市更新事业概要」、「都市更新事业计划」及「都市更新权利变换计划」等四个阶段，光是整合再加上兴建过程往往就旷日废时达七、八年。
加上，2013年爆发士林「文林苑都更争议」，大法官解释中有关都市更新事业概要同意比例过低而违宪部分，历经一年都未及修法而于2014年失效外，如今又因老旧都更，房屋税恐翻涨二、三十倍而让旧屋住户裹足不前，更何况建商也常因都更整合不易而纷纷退场。 民间自办都更不易，而公办都更也没有政府官员想像那么容易；不过，最近参与新竹县政府一件征求「实施者」的都更审议案件，颇值得提供各县市参考。
该开发案系新竹县有土地，但位于新竹市区，计有○○○地号共九笔土地，面积为3431平方公尺，另计划区东南侧尚有○○○地号一笔土地，为中华民国(办理机关为财政部国有财产署)所有土地，面积为19.3平方公尺，合计该案更新单元范围内土地总面积为3450.3平方公尺。
另基地现况尚有违法占用之地上物，此外，除基地内西侧为法院宿舍外，东侧地上有多处私人占用情形，目前新竹县政府正进行法律诉讼相关事宜。
除占用部分外，原眷舍主体大致属于闲置状态，西侧近锦华街之建筑物则有住户、商家与摊贩占用之情况，目前有七户正在使用，并有三户为非法使用，其中一户为占用法院宿舍庭院之违章建筑，基地东侧○○○及○○○地号之土地目前正在进行诉讼程序，其地上物则为违章建筑。
该都更案的评选，最后由以○○集团为主的○○营建工程公司取得「实施者」资格，根据定名为「新竹○○生活」的规划设计内容，包含马偕／南门／安慎医院、生医百货及健康乐活城等项目，共有三栋建筑，其一至四层为生医商业百货，而五至二十一层为常照型(妇幼高龄)出租住宅。
此都更案共有两家公司投标，相较另一家只做商业空间及集合式住宅的规划，胜出者的关键因素在于创新的规划构想，系结合周遭环境，除生医项目之外，长照型的出租住宅规划，亦正符合现阶段新竹市妇幼高龄医疗照护体系之实际需求。
此外，另一关键也在于此都更案，新竹县政府就分回比例(约62％左右)部分，「实施者」将依都市更新案的权利变换价值全数买回，对县府来说，显然要比单纯出售公有土地，且尚有占有建物及违建户，价值将会因拆迁、补偿而有所折损的情况，参与都更的实质效益将会大幅提高。
而对「实施者」来说，位于新竹市内的精华地段，一地难觅，能透过参与都更，整合大面积土地，且获得容积奖励，加上能取得县府分回比例部分，就产权的完整性及规划运用上，都远较产权分散的个案要强得多。
而该案也是台湾第一个非纯以房地产业者投资开发之都市更新案，其次，如再就台湾未来高龄化社会之实际需求，实施者能够开创健康乐活，并整合集团企业医疗资源，提供长租照顾，实际上也是帮了县市政府落实社会政策的大忙。
对各县市政府所持有的公有地来说，过去除了出售，近年大面积土地则是进行地上权案招标，而这一次新竹县政府位于新竹市区的公有地，系透过都市更新征求「实施者」的方式来处理。
而参与的实施者，能屏除往常「盖房子、卖房子」的旧思维，除让都更开创都市永续发展，且能针对高龄化社会，提供长期照护并兼顾回馈社会的创新开发规画构想，也可供其他县市政府在处理公有地开发利用的另一新思维。
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