理财周刊／都更知难行难 有Guts应勇往直前！
台北市王先生问：政治人物大谈社会住宅，但最后都因「土地取得不易」而政见跳票，您有较好而又可行的构想吗？ 我在789期就预告，会再针对社会住宅议题进一步探讨；而在延续此一发烧议题前，我先就前台北市长郝龙斌在竞选连任时所推出的四、五层楼老旧公寓「一坪换一坪」都市更新专案做讨论。 该专案为期4年，从2011年8月2日至今(2015)年8月1日截止。根据媒体报导，台北市都发局统计「一坪换一坪」更新专案，只有86案申请，其中25案已经核准事业概要，并且其中10案通过都市更新审议、3案市府公告核定实施；而最受社会各界关注的是位于中正区福和段的水源四、五期老旧公寓都更案，该案业已正式开工兴建，其他两案分别是位于信义区及南港区，惟截至目前为止，仍有少数住户没有同意。 台北市长一任4年，很快就会过去！而新任的柯文哲市长，从去年12月25日就任迄今，很快的，9个月过去了，而满一周年的12月，转眼也快到了！ 时间虽然是治愈伤口的良药，但对政治人物来说，却是最可怕的卸妆品。随着时间的消逝，政见跳票的机率也愈来愈高，主要原因还是在于都市更新之复杂程度，远超出一般预期。 犹记得柯P在竞选台北市长时，曾批评连胜文阵营追随郝龙斌「一坪换一坪」的政见，到时可别乱开「空头支票」。 但眼见柯P在竞选时喊出的「8年内兴建5万户社会住宅」的政策目标，到现在都还未见端出菜来。 对政治人物来说，政见常沦为「口号」，因为「喊起来」容易，「做起来」难。 再看民进党总统参选人蔡英文推出的「8年办理20万户社会住宅」，其竞选团队宣称，20万户社会住宅的取得方式，包括60％~70％新建，20％~30％透过容积奖励及10％~20％包租代管等三种方式。 有关20％~30％透过容积奖励及10％~20％包租代管这两项，只要当选之后能够透过政府部门的资源整合，较容易落实；但60％~70％新建部分，则较让人担忧，因为现阶段政府手中既没钱也没地，没钱还可透过融资解决，但没地可就头大了！ 再看，马英九总统的任期到明年5月20日，虽然内政部过去推动了板桥浮洲合宜住宅四千多户，以及林口A7捷运站合宜住宅也有四千多户，但仍缓不济急；而今年5月，内政部再向行政院简报「青年生活住宅」计划，为了协助青年购屋圆梦，打算在6直辖市兴建2万户住宅，并且以成本价出售给年轻人，此外，若以地上权方式出售，每坪最便宜可在10万元左右。 虽然乐见政府单位积极为住宅政策打拚，但随着明年总统改选，政党是否更迭问题，也让此一政策蒙上一层不确定性阴影。以上所举事例，说好听的是大家都想要多尽点力多做点事，但画了这么多「大饼」，究竟吃不吃得到？ 当大家都在「找地」盖新房子来提供房屋新供给量的同时，面对「知难行难」的都更案，几乎每一件都更案所需时间，短则七、八年，长则十年、二十年，因为都更实在很难在短时间看到「政绩」，故较难为政治人物所青睐。但都市更新最容易显现的两大优点，一是可改变窳陋的市容景观，二是可透过都更找到「土地」，并借由容积的增加或奖励，提高房屋的供给量。 根据内政部统计资料，截至今年第二季为止，全台湾平均屋龄为27.68年，20年以上的老旧住宅比重超过六成；台北市老屋占比高达七成，且平均屋龄更高达30.78年。 一般来说，房价较高的地区，愈具有都市更新机会，尤其是台北市与新北市，更应加速都更。 其次，就「都更」与「土地」取得运用上，曾多次建议台北市可以加速推动西区都市更新，亦可借此同时增加社会住宅与老人住宅之供给量。 再者，针对学生人数大幅减少之学校的整并，也是释出大量土地的机会，例如老松、西门、龙山国小学生人数已锐减至600~700位，如能经由整并开发，辟建闲置国中、小学预定地为中继住宅或社会住宅，亦可增加防灾型都更数量。 大家可参考「东京户越台老人住宅」更新案，主要系将学校预定地改建后，规划不同出入口，1至3楼供学校使用，4楼以上供社会住宅与老人住宅使用，还可借此增辟地下停车场，兼以解决部分停车问题。 因此，只要检视一下目前台北市还有哪些闲置的学校预定地，经由都市更新，应可增加不少土地来源。 此外，亦应加速淡水河整治，以带动两侧水岸住宅与老旧市区的都更；一劳永逸之计，可考虑环河南北路地下化工程，以加速台北市西区都更，并大量提供社会住宅。 总之，都市更新知难行难，有Guts者应勇往直前，才可彻底改变现状，开创都市再生新格局！
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