理财周刊／央行出重手　首购进场好时机

政府高举「居住正义」，祭出各项紧缩房贷政策，且扩大信用管制区，以抑制房价再飙涨，房价松动，正给予自住客购屋及议价的好时机。

文．颜琼真　摄影．郑暐琪

中央银行在六月二十六日理监事会后发布房市贷款新政策，将原本双北市选择性信用管制范围，新纳入五股、泰山、八里、莺歌与桃园的芦竹、中坜与龟山等地区，对于自然人第三户以上贷款与法人购置住宅也进一步规范，贷款上限五成。 从央行新的规范看起来，进一步打击投资的意味浓厚，并延续「居住正义」的政策主轴，持续打击与限缩投资需求，但对于首购族来说，反而可趁着价格松动的机会进场。根据最新「永庆房产趋势前瞻报告」调查结果，自2012年总统选后，房地产连十季蝉联最适宜投资工具；此外，中信房屋第二季「宅指数」的调查也显示，不动产已连续蝉联二十二季最抗跌保值标的冠军，比例达37.3％，显见，不动产保值印象深植民心。由于年底有九合一选举，政府仍将高举「居住正义」旗帜，使得今(2014)年下半年的房市大涨不易，包括住商不动产、永庆房产集团、全国不动产、中信房屋及21世纪不动产等五大房仲巨头都认为，房市呈持平或量缩格局，唯因资金动能充沛，没有大跌的可能。此外，政策加速投机客退场，首购、换屋自住等刚性需求成市场交易主力，中低总价市场需求较旺；打房让房价松动，议价空间就出现，也是有自住需求的首购族可进场的好时机。

住商不动产总经理‧陈锡琮 ※2014下半年房市预测：量稳价修 原因： 1．政策性打房越发明确。 2．实质所得并未提升，自用客户买气支撑有限。 3．银行贷款限缩。 ※房地产最重要的是资金动能，台湾现有的资金动能预估？台湾2013年储蓄率达29.12％，「超额储蓄率」为10.40％，存款余额高达26.5兆元，近10年来市场流入资金激增10兆元，从数据上看来，社会资金动能上仍十分充沛。虽然美国在2015年将回收QE，但欧洲与日本将发行QE，对于位于亚洲的台湾而言，资金部分仍有可观之处。 ※选举虽会干扰房市，但有购屋意愿者要如何进场？

除了沿着习惯的生活圈购屋之外，在区域选择上建议「去蛋白、挑蛋黄」，或是挑选蛋白区中的蛋黄区，换言之，生活机能和周边利多与否会是重要关键。另外，下半年银行放款会渐趋保守，建议购屋人买屋时可先询问银行贷款状况以及参考实价登录资料出价，就能买到合理的价格。

※两大增値潜力区推荐及原因1．桃园机场捷运线周边：除了机场捷运通车带动的效应，年底桃园升格也有助于拉抬行情，加上低基期优势仍受资金喜爱，因此仍能吸引投资、自用客户的目光。2．高雄亚洲新湾区：位于高雄多功能经贸园区内，是高雄经贸园区的核心区，资金来自中央与地方，是高雄捷运后最大的建设，而该区也是目前高雄话题所在，购屋人可以择优进场。

永庆房产集团房产事业群总经理‧叶凌棋 ※2014下半年房市预测：价平盘高档整理、量衰退10％原因： 1．下半年仍维持低利率环境，房价修正幅度有限。 2．下半年受到选举影响，民众转为观望，成交量预估会较去年同期衰退约10％左右。 ※房地产最重要的是资金动能，台湾现有的资金动能预估？美国收QE，只是减少购债规模，实际上还是在印钞，只是印少一点而已，欧洲负利率实施后，如经济仍无起色，也要开始QE。日本则是每年固定印钞60~70兆日圆。因此，全球货币宽松趋势仍未改变。根据央行统计，M1B与M2缺口仍大，市场上货币供给量仍持续上扬。截至今年四月，国人全体银行存款高达35.9兆，创下历年新高，且金额持续攀升中，带动股市上攻力道，显示市场资金仍相当充沛。

※选举虽会干扰房市，但有购屋意愿者要如何进场？ 上半年市场获利了结潮兴起，下半年市场供给可望再提升，屋主价格有机会软化，选前是好的进场时机，换屋、置产客可趁机进场。消费者可趁下半年政府打房及市场供给量大之际，价格弹性扩大，看屋选择性多，认真进场议价。

※两大增値潜力区推荐及原因1．新北中和捷运沿线：中和生活机能强，又有新庄─中和捷运线贯穿整区，未来又有环状捷运线交会，房价又没有旁边永和、新店那么高。特别是南势角末端站，相较于顶溪、永安市场、景安站等，房价相对偏低，未来捷运环状线通车后，仍有补涨空间。2．高雄凤山：县市合并后，高雄议会迁到凤山区，有助区域平衡。为高雄与屏东往来必经之地，加上捷运开通，卫武营艺术特区加持，具便捷的交通以及公共建设挹注。近年赤山与文山、华凤等重划区兴起，吸引许多首购及换屋族进驻。

全国不动产总经理‧石吉平 ※2014下半年房市预测：价温涨；量微缩10~15％原因： 1．选举即将开战，各部会打房频频出招。 2．民众看跌房价，造成近期房市观望气氛浓厚。 3．游资充沛、低利率支撑。 ※房地产最重要的是资金动能，台湾现有的资金动能预估？ 美国QE缓慢退场，预计将在明年启动升息脚步，然而，一旦升息，海外资金将回流至美国，不过，不直接冲击国内资金动能，因为台湾资金除既有内资外，其余大多来自于台商回流及2009年遗赠税率调降至10％后的资金回流，故没有资金外流问题！台湾资金动能强劲，也可从储蓄率窥知一二，像是2013年储蓄率达29.12％，「超额储蓄率」更达10.40％，显示我国资金相当稳定，金融市场也很成熟。

※选举虽会干扰房市，但有购屋意愿者要如何进场？

房地产依然是民众保值置产的首选产品，建议下半年买房不应只看短期增值获利，要思考房地产易涨抗跌的长期价值，加上这一波投资客开始做获利了结的动作，建议有购屋需求的民众可以趁机进场，大胆议价，掌握下一个财富重新分配的转捩点！

※两大增値潜力区推荐及原因 1．安坑地区：与新店市区仅一桥之隔，且已有完整成熟的商圈，近年交通改善，不仅可借由北二高安坑交流道联外，也可经由祥和路、安一路，连接上新北环河快速道路直通三重，且房价相对亲民，加上未来政府于此区规划轻轨，一旦动工，房价势必回不去了。2．台中太平区新光段：因邻近太平旧市区的树德商圈和树孝商圈，重划后街廓完整新颖，台74线快速道路在今年年初全线通车，打通太平区交通任督二脉，到七期仅20分钟车程，许多建商看好此区潜力，预计将成为下一块大台中金砖区。(文未完)

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