理财周刊／购屋十二大议题的观察重点
文／庄孟翰
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授 德明财经科技大学客座教授 中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长
Q：今年自三二九档期以来，纷纷传出房市落底的讯息，但这股声音和真实现况似乎有些落差，当然，在这波房价震荡起伏过程，建商及银行皆希望有好的兆头出现，「何时落底？」这个大家爱问的问题，市场似乎也逐渐呈现一个较为明确的答案。
今年以来，不少人臆测年底房市会落底，加上财政部及各大房仲业者皆以业绩略有提高，而研判有谷底翻升迹象，惟各方讯息纷杂，依照买卖双方市场观点的差异，各家自有定见，惟要据此精确观察到转折点并非易事。不过，也有不少消费者期盼景气能加速落底，以便挟买方优势尽早达成购屋美梦。究竟在现今景气扑朔迷离氛围下，应该如何观察当前大家最关心的各大重要议题？请教庄教授的看法。
Ａ：虽然三年来房价跌幅普遍高达二至三成，惟市场景气仍未落底，以下谨就景气变化过程，大家所最关心的购屋重要议题分别汇整观察重点，以供参考。
(1)购屋时机 观察重点：
●景气落底了没？●来客量增加，交易量是否跟着提高？●各大房仲业纷纷发表利多趋势，未来还会有哪些利多或利空因素？
事实上，现阶段是否为良好购屋时机，不仅是购屋者，包括政府机关都相当关注，因为不动产产值占经济比重一向都很高，是支撑景气的一大指标型产业，景气好时连带金融与其他关联性产业也都同时获益，否则一旦建筑产业出现流动性风险，金融业也很容易陷入系统性风险。
这一波房市景气在2014年的持有税、2015年的房地合一税掼压下，景气急转直下，如今，连财政部及各大房仲业者皆以业绩略有提高，而释出谷底翻升迹象讯息，因此，对于购屋时机的研判，最后仍应以内政部统计处所公布的买卖移转栋数为依据，较不会因受到其他利多或利空因素的干扰而失去准确性。
●先了解空屋、余屋定义 ●空屋、余屋数量逐年增加或减少？
对于政府定期公布，依家庭用电度数推估的低度使用住宅，以及建案申请使用执照完成所有权第一次登记后未出售，而仍保留在建商名下的五年内新建余屋数量，大家很容易与「空屋」二字直接画上等号，其实前两者较适合做为观察长期趋势指标，至于政府公布的空屋数据应该是2010年配合联合国人口普查的抽样调查结果，当时大家也都曾对那么庞大的空屋数量提出质疑，更何况地区性差异。
因此，最好还是依据自己所设定区域，每月尽量多看几个建案，并且勤做笔记，再利用晚上时间实地勘察是否具备「万家灯火」的气氛与条件，再据以作为实际空屋与房价之关联性分析。
(3)建商信誉 观察重点：
●是否为上市柜公司？ ●建商业绩与口碑如何？ ●是否曾发生购屋纠纷？
通常信誉较好的建商，除施工品质之外，也能确保如期完工，值得一提的是，最近远雄建案一再强调「防水五年、地壁砖五年、结构十五年」之保证期限，倘若是「一案公司」，即使再多的保证也不一定可以兑现承诺，例如九二一大地震时有些一案公司早已落跑。
另值得一提的是，规模190户的「太子吉第」是九二一震灾后由原兴建公司太子建设原地重建的第一个社区，2004年4月17日，建案顺利完工落成，有些地震后已经在外购屋而没有参与重建的住户，这时也回头购买该建案的未售余屋。
此外，同样是九二一受灾户，由国泰建设兴建位于台北市木栅景美溪畔的「揽翠天厦」，经鉴定虽结构震损施工并无不当，国泰建设仍以原价买回而普获社会好评。另今年九月，新竹竹北地区就发生建案因欠债遭银行拍卖而导致购屋者求诉无门之憾事。由此可见选择信誉良好公司的重要性，此外，最好能以有履约保证的建案为优先选择。
●预售屋是否存在景气风险？ ●新成屋是否具备物美价廉优势？●中古屋是否屋况老旧？管理维护欠佳？
当前买房主要有三个选择，包含预售屋、新成屋及中古屋，而购屋前应格外留意的是，预售屋是否可能面临景气风险？另外，也有人会问同样的新成屋及中古屋孰优孰劣？这就得以「区位」来做为考量因素，通常市区新成屋价格较同样地段的中古屋贵，因此，预算不高者可以中古屋作为考量。但若以郊区来看，新成屋与中古屋的价差不大，又因新成屋的管理较为完善，也较没有违建问题，因此郊区应以新成屋作为优先选择。
此外，现阶段新成屋除让利之外，大都会提供装潢或家电等「赠品」，购屋时应一并列入考量。另外，《住展杂志》最近公布北台湾三都零预售屋建案的十大重划区，其形成原因与未来房价发展趋势，颇值得深入探讨。