理财周刊／一成自备款？ 真正影响年轻人购屋的问题在哪？
文／庄孟翰
1.房市八高后遗症：高房价、高自有率、高空屋率、高公设比、高税负、高房价所得比、高房价租金比、高房贷负担率2.四大变迁：社会快速变迁、人口老化、城乡差距、贫富悬殊3.现阶段应以租金补贴较具实质意义
Ｑ：「一成自备款」购屋政策议题颇具争议，一般咸认此一政策不仅可能让羽翼未丰的青年沦为长期房贷的屋奴，即使是金融机构也担心重蹈美国次级房贷导致全球长达十年经济衰退的风险。因此，想请教庄教授，「一成自备款」究竟出了什么问题，未来社会变迁对房地产市场又会产生什么样的化学变化？
Ａ：由于十几年来房价不断飙涨，实际上已同时存在世界罕见的高房价、高自有率、高空屋率、高公设比、高税负、高房价所得比、高房价租金比、高房贷负担率等八高问题，因此，有关「一成自备款」的购屋政策备受质疑乃必然之事。
其次，就实务面加以探讨，各国都会随着景气变动而对于房贷自备款有严格的规范，台湾一向都介于二、三成之间，亦即一千万的房子，就得先准备二百万至三百万元的自备款，以免景气逆转而导致金融业系统性风险，尤其目前正值房市景气下行阶段，更容易让年轻人勉强购屋而不自觉曝露在高风险之中。
房价高悬 金融业也担心系统性风险
低自备款不仅日后本息负担沉重，银行也同样担心倒帐风险，例如二○○八年全球金融海啸也是由次贷风暴引起，虽然当初美国政府也是希望借由低自备款协助低收入阶层购置住宅，最后演变成金融风暴也是始料未及，因此，降低自备款之前，务必先做好市场景气变动趋势的功课，方不致发生爱之适足以害之的后遗症。
四大变迁对房市影响深远
台北市在二○一四年七月一日率先实施囤房税，二○一五年房市景气开始转折，如今已进入第四年，大家都在推测往后还会有几年的低迷阶段？过去虽然也有学者提出七年循环理论，不过就美国二○○八年金融海啸十年之后房价才又回到接近原有水准，另外，日本一九九○年代历经失落的二十年，其间东京商业区地价曾在一九九二至二○○五年之间重挫八七％，住宅区跌幅亦高达六五％，时至今日，还是有不少日本民众对于购屋置产敬而远之。
台湾每当不景气届临，不仅一般民众担心资产缩水，金融业者莫不以二○○八年金融海啸的美国与历经失落二十年的日本为鉴，尤其近年少子化与高龄化议题日益严重，导致一般民众咸认景气低迷应会超过所谓七年循环之预期，更何况现阶段社会变迁、人口老化、城乡差距及贫富悬殊等问题之严重性，已引起全国民众对于年轻人普遍买不起房的高度关切。
一九八六年台湾房地产正处于低潮时期，一九八七年二月二十七日国产局标售南京东路三段华航旁一千七百余坪六福皇宫现址之国有土地，国泰人寿以每坪九十万元约底价三．六倍的天价标购，其后迅即带动台北市房价从一九八七年每坪九．二七万元一路飙涨至一九八九年的三三．七三万元，涨幅高达二．六四倍。其所以致此，应与一九九○年代「台湾钱淹脚目」与台股一路攀上一二六八二点历史高点息息相关。
为抗议过分飙涨的房价，一九八九年八月二十六日，无住屋者团结组织号召上万人夜宿台北市忠孝东路四段，同年九月二十六日更于台北市仁爱路四段国泰人寿总部前进行三天夜宿露营活动，以抗议寿险业者炒高房价，由此可知无住屋者对于高房价之无奈。虽然当时李登辉总统随即指示推出每坪六万元的劳工住宅政策，惟高房价问题还是没有获得根本解决，其中尤以双北市每隔一段时间房价就飙涨一次最受訾议。
其次，依据财政部统计处二○一六年十一月之研究报告，台湾房市也已呈现贫富不均现象，并且有高达一九四万户中下阶层家庭沦为「无壳蜗牛」，另外则是十二．七万人名下持有超过四户以上房屋，其中有二十三人超过百户，平均一人持有一五○户，由此即不难了解社会变迁与贫富差距之严重性。尤其最近这一波台北市房价又自二○○三年三九．一万元再度飙涨至二○一四年九二．四万元之后再回跌至八三．三万元，双北市涨幅又超过一倍，更加让无房的年轻人闻高房价而色变，因此，值此房价尚未触底即提出一成自备款的政策，必然招致严厉批评。
经济发展 资产暴涨 几家欢乐几家愁
就城乡差距而言，在经济发展过程，有不少人因工作机会而从乡下移居都市，除薪资所得较高之外，大都会在都会区购置房产而累积较多财富，双北市房价大幅飙涨也都是因此引起，近年则是竹科、中科、南科周边地区与桃园因此导致房价高涨，这样的发展趋势更加使得城乡差距愈拉愈大。
其次，过去也曾有不少高阶官员因政府提供舒适住所，又免缴水电费、地价税、房屋税等，当初即便手头有充裕的资金，也未掌握低价购屋良机。反倒是一般公务员及中产阶级，为储备退休靠租金养老或为子女购屋置产而累积不少房产，其中又以一九八○年代以前购屋者最占优势，尤其是当初在精华地段购置，时至今日，几经资产暴涨，不论是旧屋或经过都更之新屋，更是身价倍增再倍增，相较于当时不少免费居住「宿舍」的高官，最后悻悻然的将房产归还国家，就资产累积角度而言，不免有错估情势的感慨！
随着科技日新月异，也让世界迎来了另一个迥异往昔的社会变迁，例如AI(人工智慧)将取代大量人力，即使是金融业也不能幸免，另外，当世界逐步迈入IOT(物联网)时代，势必又将带来另一重大的社会变迁。
这种变迁未来势必逐渐加剧，如同过去台湾从农业社会、工业社会到工商业社会，又历经知识爆发的年代，当时的教育总是鼓励多读书、多吸收新知，其后随着电脑的普及，又带来了另一波经济变革，未来当AI及IOT越来越普及之后，各项竞争也势必随之加剧。因此，主管机关更应与时俱进，不能墨守成规，而以传统观念在不当时机提出反效果的一成自备款购屋政策。
七年后人口负成长 无障碍空间需求剧增
其次，就人口变迁而言，台湾在今年正式进入高龄化社会，在人口老化及少子化趋势下，即将步入超高龄化社会，这又是一个重大的结构改变，过去，人口从农村到乡镇再移转到都会区，造成中南部农村严重空洞化，即将步日本后尘，根据国发会发布「中华民国人口推估(一○五至一五○年)」报告之中推计资料显示，台湾将于七年后人口进入负成长，届时将面临更大的社会冲击。
日本近年面对逐渐老化的社会，无障碍空间需求急遽增加，另外，耐震与耐用年限也相对延长。除此之外，台湾还须面对都更迟滞与愈来愈老旧高达四六．七五％透天厝如何重建的问题，尤其是在农村空洞化，人口往都市集中之后，人口结构的改变也将成为房地产另一个待解的问题，而这也正是两年来小坪数住宅需求较大，新成屋去化迟缓，新建余屋数量累增之一大转变。
房价持续下跌 一成自备款恐帮倒忙
诺贝尔经济学奖得主席勒教授(Robert Shiller)曾指出，全球贫富差距高达九十九倍，占人口约一％的富豪，掌控全球半数以上财富，因此，贫富不均才是全球经济必须面对的最大危机！此可由香港愈来愈多人居住在笼屋、㓥房等狭小空间见其端倪，台湾近期也出现蚁居等诸多异常现象，都是相当值得深思的重要议题。
由于贫富与城乡差距加剧，在高房价背景下，一成自备款无法根本解决居住正义问题，现阶段六都以外地区房价不高，但台北市与新北市房价仍处高档，虽然精华地段大幅下跌不易，但蛋白区再下探二、三成的可能性极高。因此，购屋之前更应多看多比较，尤其内政部营建署不动产资讯平台公布之「买卖契约价格」亦可提供长期资讯比较，此外，住展杂志之预售与新成屋以及各大房仲公司网站之中古房价资讯，都可提供相当多的参考资讯。尽管如此，主管机关当务之急仍应以提供更多的租金补贴名额较具实质意义。