理财周刊／一成自备款 帮得了年轻人买房？
文／庄孟翰
内政部新任部长徐国勇甫上任即因为一句让年轻人「一成自备款」的购屋政策而引发舆论挞伐，其实此一政策如果是在十年前发布，可能就是好事一桩，十年河东，十年河西，说穿了就是时移势转、时机不对，也就是在当前房价依旧高悬之际，一成自备款的购屋方式，正好落入爱之适足以害之的陷阱，主要原因在于房市景气尚未触底，更何况触底之后还会有一段相当长的盘整期间。试想，如果现阶段就贸然购屋，一旦再下跌个一、二成，不仅一成的自备款化为乌有，连带个人信用也会跟着赔掉，而这也正是当前一般年轻人最在意的一大关键因素。
按理来说，天下第一大部的资讯应该比一般民众还要专业得多，这一次所引发的问题其实正是反映两年多来内政部习惯一言堂的高层官员惹的祸，不仅对实务问题了解不够，还不愿广纳建言，否则如能事先经由内部讨论，再召开个公听会或论坛，还真看不出这个小问题会引发什么大风波！
对于这一次始料未及的严厉批评，内政部高层官员虽然表示，这是徐部长与他讨论后，才对社会提出的政策意向，其后又随即发表声明，拟暂停规划，并且再想想有没有更有意义，且获得社会支持的其他方案。其实就这一事件始末而言，主要症结除房价与所得这两点之外，另一值得关注的是，为何政策形成会是如此草率？那位习惯一言堂作风的官员未来是否还会提出什么惊人的创举？
其次，就购屋本质而言，几乎每个人都会办理贷款，其间双方主要当事者就是购屋者的负担能力与银行的风险管控，而当前一般银行核贷大都介于七至八成之间，因此，如果购屋者不能支付二至三成自备款而勉强购屋，风险必然很大，更何况往后二十至三十年房贷本息必然也会严重影响生活品质与子女教育经费等，因此，除非未来市场走势看涨，否则大家宁可静待景气触底之后再作定夺。
其实，有关一成自备款问题，如果是在一九九○至二○○三年台北市每坪房价介于三十至四十万元之景气低迷期间，能够借由一成自备款及时拉年轻人一把，如今回想起来必然是一项德政无疑，因为其后自二○○三至二○一四年之间房价自每坪四十万元一路飙涨至九十二万元，足足上涨了一倍多。
此外，如再就内政部营建署所公布一九九○至二○○四年贷款人民自购国民住宅十二万三一三户加以检视，或许是时间巧合，正好与房市景气相契合。惟如再就「贷款人民自购」系指由政府补贴利息，协助收入较低家庭购置民间住宅之意旨，应与这次徐部长所提出之协助购屋动机不谋而合，唯一差别在于利息补贴与降低自备款的不同方式。至于另一最严重的失误则是时机不对，因为目前正好是二○一五年房市景气下行之初始阶段而招致强烈批评，其所以致此，当然是没充分掌握市场资讯与实务现况。
由于二○○三至二○一四年房价逐渐飙涨，房价所得比与贷款负担率亦随之逐年攀升，按2018Q1全国房价所得比高达九．○八倍，六都为七．二九至十五倍，远超过一般国际三至五倍之衡量标准，至于贷款负担率全国三七．二五％，六都介于二九．九二～六一．五四％之间，亦高于国际三○％至三分之一的衡量标准。而此际最具争议性的焦点问题，应是房价高涨，所得却长期迟滞，导致政策一稍有闪失，就很容易引发民怨。
由以上之分析，当前房市景气依旧低迷，加以超额供给与投资客急于释出，另一方面持有成本愈来愈高，此外，日本少子化与老年化之后遗症亦逐渐广受国人关注，因此，现阶段政策规划仍应以延续营建署既有的租金补贴与优惠购屋贷款方案较为妥适，至于如何减轻年轻人购屋负担，势必得再等个三、五年市场景气动向明朗之后才会比较具有实质意义。
另外，如附图一九六六至二○一七年台北市预售房价与台湾每人GDP变动趋势图所示，其中一九九○至二○○三年每坪房价由三三．六二万元涨至三九．一○万元，涨幅一六．二九％，每人GDP由八三二五美元增加至一四一二○美元，增幅六九．六一％，这一段期间不仅人人皆得以轻松购屋，资产还大幅增值，可谓皆大欢喜。
惟如就二○○三下半年最近这一波房价起涨点计算，每坪由三九．一○万元涨至二○一四年之九二．四万元，再回跌至二○一七年之八三．三万元，涨幅高达一一三％，另一方面，每人GDP由一四一二○美元增加至二四二六九美元，增幅七二％，亦即一九九○至二○○三年这一段期间是「所得增幅＜房价涨幅」，至于二○○三至二○一七年这段期间则刚好相反，呈现「房价涨幅＜所得增幅」之逆转趋势，由此即可充分了解这一次「一成自备款」购屋政策为何会引起这么大的反弹。
而更重要的是，今后主管机关政策拟定时如何务实的先接地气倾听民意，别再以一言堂的高姿态惹了祸还不知怎么危机处理！