商办房价还会跌吗？专家用3项指标Say No

▲内湖科学园区办公大楼。（图／记者季相儒摄，下同） 记者叶佳华／台北报导

近几年住宅市场房价下修，市场预估这波下跌潮仍将持续进行，反观商办市场走势又是如何？商仲业者认为，分别从台北市商办交易价、量变化、新增商办供给面以及商办投报率3项指标来看，可显示商办市场已摆脱市场不景气，买方陆续回笼看屋。

根据宏大不动产企研室统计，台北市2015～2018年中型规模以上面积的办公室交易，2015年～2017年5大行政区平均交易单价分别为77.2万、76.18万、71.66万，价格呈微幅下修；交易数量则从2015年的195件，下滑至2016年的158件，到了2017年，交易量则反而提高为167件，可说是「价跌量增」。

不过，截至今（2018）年4月为止，中型规模以上面积的办公室交易价格反而微幅上升至每坪72.82万，增幅约1.6%。

宏大国际资产总经理陈益盛表示，有3项指标显示商办市场已摆脱市场不景气，买方陆续回笼看屋。他指出，第一项指标是「商办交易价、量变化」，根据统计实价登录，去年2017年全年交易量167件已超过2016年的158件，而交易单价2018年1～4月则超越2017年同期，「实际上，目前市场上可谓买方量多过可出售的物件。」

而第二项指标在于，台北市新增商办供给无几。陈益盛指出，近年有数万坪大楼已从原先的办公用途变更为旅馆，或重建为高级住宅，即使买方需求略微减少，但市场买卖供给量几乎呈现负成长，因此商办买卖的选择不如住宅多，「单价百万级的优质商办在市场上仍一户难求，有钱也买不到。」第三项指标则是，商办投报率远高于银行定存利率，也优于住宅。陈益盛说，台北市中心5大行政区商办平均毛投报率约2.3～2.5%，内湖区的毛投报率则可达2.6～2.8%，但内湖区空置招租期可能较市中心来得长。换句话说，持有商办的屋主，除非有资金运用计划，否则没有所谓卖压，更不会抛售，尤其位居双捷运站周边物件其降价弹性相对有限。

根据台北市政府商业处统计，北市公司登记家数近年仍持续成长，2015年12月北市公司登记家数为17万2436家，2016年12月为17万5544家，到2018年6月为17万9930家，近三年来公司登记仍逐年增加累积约7494家，对于商办的租、买需求自然持续成长。陈益盛建议有投资、置产需求的企业或投资人，仍应视个案条件做合理的出价，以台北市B办的平均租金，主要落在每坪1400～1800元，以市中心平均商办毛投报率2.3～2.5%来回推合理的市场价格，如此较不易落入低估买不到，或高估买贵的可能。A办租金则从入门的2200～3500元为主。