股市大跌进行式 专家提「3333」指标做房市观察指标

（图表：业者提供）

宏大国际资产公司总经理陈益盛今（9）日表示，股市大跌进行式，下一步房市呢？「3333」指标，「定存利率加3」、「CPI物价指数3％」、「GDP成长率达3％」、「年建物买卖移转栋数量减幅少于3万户」，这四大重点，为最佳观察指标。

陈益盛表示，「葛林斯班与彭淮南的官运似乎都比较顺遂」。从2009年3月～2014年10月退场，美国联准会历经5次的量化宽松货币（QE），以软着陆姿态安全渡过金融风暴危机。到了2020年3月因疫情，FED再次祭出无限期QE，造成全球资金继续泛滥，而大部分资金都注入了股市及房市。

陈益盛表示，到了2022年，全球股市也一路度过史上最高加权指数、最大交易量的黄金时期，房市也跟着水涨船高、全台遍地开花。陈益盛以房地产服务业者来看，并不乐见这种浮夸的市场热度。

陈益盛表示，美国连续升息7次，无疑是让资金活水急速缩水，台股今年1月份达到历史最高峰破1万8后就开始下跌，十月跌破1万3，台股高峰至今市值缩水达17兆元以上。近日包威尔再次宣布升息3码，因此跌势似乎仍未有停止迹象。

至于下一波是不是轮到房市跟跌？陈益盛表示，相较外资投注在台股资金比重占达约40％，其资金的退潮直接重击股市，而外资购买台湾不动产管制多，且台湾不动产投报率与各国比较偏低，因此投资在台湾的不动产资金概估占不到10％，因此影响少很多。

事实上当2013年台股指数还在7,000～8,000点上下盘整时，房市已经冲出一波连续3～4年的高峰，年交易量达37.18万户近8年最多件数，与股市呈现脱钩现象。

如果要问这波房市盘整时间多长、现在适合买房吗？陈益盛表示，以长期与产业界的密切合作、与企业界的往来，用实际的数据及感受来衡量，可用「3333」来做评估指标。 陈益盛表示，首先指标：升息到多少？依「定存利率加3」码为上限，目前观察，挑战度， 尚可。

陈益盛分析，20年前房贷利率要10％以上，每月负担2～3万房贷，背的是价值4、5百万的房价，相对于现在每月房贷的2～3万，背的却价值1～2千万的房价，似乎是不买房会很可惜。以今年年初放款利率1.367％，目前调高为1.731％，已升息接近1.5码。依据联征中心2021年房贷资料统计，全台新增房贷平均授信金额约新台币841万元，如升息3码推估每年缴交利息由115,000元提高至178,000元，每年增加约63,000元，每月增加约5,250元。

比对行政院主计处统计110年全台六都平均薪资约3.3万～4万元间，每人每月消费支出，台北3.2万，新北、桃园各约2.3万，台中2.5万，台南2.1万，高雄2.3万，扣除支出后余额约8千元～1.2万元，如加上饮食物价上涨约10～15％及通勤费用增加约5～8％，及各种消费提高，增加的支出再接近3,000元，加上提高3码后利息5,250元支出，正好是台北市民能够负担的8,000元的上限。

指标2：CPI物价指数3％。挑战度：中等。

陈益盛表示，2020～2022年因疫情导致原物料缺工缺料，物价已上涨一大波，陈益盛表示，在近年与多家建商及台商设厂的许多合作案，实际感受原物料的涨跌史无前例，后续预期景气下滑，工业生产及用油、用电将趋缓、钢材等建材价格已逐步回稳，民生消费成本不至太大上扬。预估本项指标挑战会较小，CPI指数为3％上下应属乐观。

指标3：GDP 成长率达3％。挑战性:高。

陈益盛表示，台湾2021GDP经济成长率达4.64％已属近十年次高，2022年预估仍有3.28％，内需及出口各占相当比重。近期政府主计处及各财经机构预测，台湾2023年GDP经济成长率预期会下修，宏大国际资产针对GDP四大项各有不同的预估，但认为多数将下调。

指标4：年建物买卖移转栋数减幅少于3万户。挑战性：中等，2024挑战性则中高。

据宏大国际资产公司统计，内政部自2012年～2021年十年间每年建物买卖移转栋数，平均每年增、减栋数约29,460栋近3万户，陈益盛指出，如今年移转件数减少低于3万户，显示民众对于房市的信心还不至于太差，若大于3万许多，甚至明年下探达2015～2016年的年减47,156栋，则显示购屋信心悲观。