理财周刊/从三大议题看当前购屋迷思 能不戒慎?

文/庄孟翰

由于房价已持续下跌超过四年,加以二○一八年开工、建照、使照与买卖移转栋数皆已较二○一七年略有提高,另去年九合一选举韩国瑜提出十二项竞选政策,其中一项为开放陆资来台购屋的所谓「利多」,此外,更有不少台商中国投资环境丕变陆续返台投资设厂,导致部分无壳族群担心房价涨势再起。

其实,此刻大家最应该冷静思考的是,二○一八年开工、建照、使照与买卖移转栋数虽略有提高,其背景条件是什么?究竟景气是向上或向下?

其真实情况是景气向下,那为何上述数据会呈现增加趋势?主要原因在于市场累积新成屋数量愈来愈多,在后市不甚乐观情势下,如再不尽速推案,将会面临愈来愈大的财务压力。

因此,现阶段最应冷静观察的是房价有没有跟着调涨,抑或议价空间归零,赠送车位装潢、家电等让利促销广告不再,然后再实地考察货比十家之后再做定夺也不迟。

长久以来国人对于购屋置产观念一直停留在有土斯有财与增值保值,尤其是在住宅自有率高达八四.八三%情况下,输人不输阵,总是不甘落人之后沦为另外一五%的无壳族,正如同现今中国男性担心没房娶不到老婆一样。

殊不知台湾人口即将在三年后进入负成长,加以十多年来房价普遍大幅上涨超过一倍,在薪资所得未增加情况下,购买力已大幅下降,另外,重税也是导致房价难以再涨之一大因素,因此,购屋条件今非昔比,勤做功课才是上策

虽然大家已普遍体认到政府已不再打压房市,惟在利多与利空看法不一前提下,一般民众关心的还是未来究竟是朝「小U型」、「大U型」或「L型」趋势发展,而当前大家正密切追踪观察的必然就是「软着陆」或「硬着陆」。

因此,就以上所述当前所普遍存在的购屋迷思,以下三大议题颇值得深入探究

(1)台商回流议题─对住宅市场影响不大

首先应留意的是,政府对于海外台商资金返台「租税特赦」条件为何,其次,台商回流大都办公、厂办与工业用地为主,并且有七成优先选择北部地区;另外,台商远赴海外投资之前大都原已拥有相当数量的房产。因此,除都会区少数高级住宅与豪宅之外,对于一般住宅影响不大,主要原因在于景气尚未触底与高持有税等因素。

(2)开放陆资来台买房议题─香港经验国安社会问题能不戒慎?

对于陆资来台购屋,除国安问题之外,必然还会延伸至社会问题,香港回归之后不论是政治、经济、社会等各层面,无一不受中国牢牢掌控,其中尤以一再飙涨的房价,更迫使不少人不得不栖身于一、二坪的㓥房、笼屋等狭小空间,当前有些人仅着眼于自身利益事小,如果因此而让后代子孙沦为屋奴则是「代志大条」,政策拟定之前务必三思,香港经验能不戒慎?

再看看今日中国炒房结果,贫富差距不断拉大,感想如何?台湾目前最高所得五%与最低所得五%之差距已高达一○六倍,我们还有什么理由开放陆资来台购屋?

(3)外资来台投资议题─租金收益率长期偏低

长久以来,全球房地指南(Global Property Guide)的统计数据很明显的给了我们答案(请参阅附表),另外,对于外资来台投资也不能期望太高,此可由三年来外资几乎不在台湾购置房产,咸以承租为主,其因在于二.○六%的租金收益率丝毫不具吸引力,另外,高达四五%的房地合一税更令外资裹足,由以上之分析,很清楚的答案便是回归自住需求市场。

长久以来,台北市一直被评为不具投资价值的城市,原因何在,实在值得深思

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