时论广场》亮眼经济下的房地产市场(林祖嘉)

房地合一税2.0将于7月上路投资房地产变成5年以上的长期抗战。(资料照)

今年以来,台湾经济表现相当亮眼,主计总处估计今年的经济成长率可以达到4.64%。最近经济部统计数据显示,台湾第一季出口成长率达到17.5%,表现的比预期还要好。其实去年全球经济衰退的很严重,全球经济成长率为-3.5%,贸易成长率也是很惨的-9.0%;而今年预计在美国经济强劲反弹的带动下,许多国际机构预计今年全球经济成长率可以达到5.5%,贸易成长率可以达到8.3%。在全球预期今年经济与贸易可以快速恢复的情况下,台湾经济成长率要达到5%以上,应该不是很困难的事。其实2009年全球金融海啸时,台湾的经济受到重创,当年经济成长率只有-1.8%;但是第2年在全球经济复苏带动下,台湾经济成长率反弹到10.8%。

在经济成长表现不错的同时,台湾几个重要的总体经济指标也同样成长很快。首先,在代表流动性货币供给方面,去年年底M1B与M2的成长率分别达到18.3% 与9.4%,这表示说台湾有充分的资金可供使用,因此台湾的资产价格自然就会有往上推动的力量。另一方面,在资金充裕的情况下,利率就会维持在较低的水准,比方说,现在一般的购屋抵押贷款的利率大约只有1.3%左右。

其次,货币数量增加很多,再加上总体经济表现不错,反应总体经济橱窗股价就会领先上涨。股价上涨的另外一个影响是,股民有更多的资产可供其使用,包括购买房地产等等。

这就是经济政策两难。当总体经济表现不错、货币数量宽松与利率偏低的时候,资产价格就会呈现上升的情况。其中股价的涨跌一般人比较不会太在意,因为只要不去碰股票,股市的涨跌与否就与一般人没有直接的关系。但是房地产情况就不同了,因为对大多数人来说,如果房地产价格因为投资者炒作而大涨时,很多无壳蜗牛就会因为买不起房子,而导致居住与生活品质的下降,而对政府政策有所怨言。因此,有很多人希望政府有「打房政策」,或是希望政府引领合理房价;但是,很少听到有人说希望政府有抑制股价的政策。

无疑的,过去几年台湾房地产价格上涨相当快速,不但是大台北地区如此,即使是中南部也有很多地方的房价有相当幅度的上涨,因此如何抑制房价,就成为政府很重要的政策。过去一段时间内,中央银行实施的选择性信用管制,针对拥有多栋屋者或购买高房价者,减少其贷款成数,以减少其炒作房地产的能力。另外,最近将要实施的囤房税2.0政策,大幅提高房地产短线交易者的增值税,包括2年内交易所得要课征45%的利得税;5年内交易所得要课征35%的利得税。

针对短线交易者课税固然可以达到一些抑制炒作的效果,但如果投机者只要有利可图,即使多交一点税,仍然有可能会进行炒作。另外,如果投资者拥有足够的资金,只要保留5年以上再进行交易,也就可以躲避掉高额税款。因此,囤房税2.0的效果会有多大可能还有待观察,我们的直觉短期内可能会看到一些效益,但是长期下的影响就会逐渐消失

其实长期抑制房价上涨真正有效的应该还是「房地合一税」,包括房屋税与土地税,因为这些税是持有税,不论是否要交易,只要持有房地产,就需要每一年都缴纳。因此,如果能够提高房地合一税,或是至少针对持有多栋房屋者,提高其房地合一税,就会增加其持有房屋的长期成本,降低其持有大量房屋的意愿,减少房地产投资,从而在长期下抑制房地产价格的不合理上涨。

总之,经济景气不错时,大家都有工作,也都可以领到不错的薪水。但是如果因此而导致资产价格上涨,尤其是房地产价格上涨时,很多人就会望屋兴叹,这时就很容易产生财富分配不均的问题。而台湾高涨的房地产问题已经不是一两天的问题,它是一个长期存在的问题,政府应该拿出魄力,推出全面租税政策,来达到抑制房地产投资和引导合理房价的目的才是。(作者为国立政治大学经济系教授