时论广场》亮眼经济下的房地产市场（林祖嘉）

房地合一税2.0将于7月上路，投资房地产变成5年以上的长期抗战。（资料照）

今年以来，台湾的经济表现相当亮眼，主计总处估计今年的经济成长率可以达到4.64%。最近经济部统计数据显示，台湾第一季出口成长率达到17.5%，表现的比预期还要好。其实去年全球经济衰退的很严重，全球经济成长率为-3.5%，贸易成长率也是很惨的-9.0%；而今年预计在美国经济强劲反弹的带动下，许多国际机构预计今年全球经济成长率可以达到5.5%，贸易成长率可以达到8.3%。在全球预期今年经济与贸易可以快速恢复的情况下，台湾经济成长率要达到5%以上，应该不是很困难的事。其实2009年全球金融海啸时，台湾的经济受到重创，当年经济成长率只有-1.8%；但是第2年在全球经济复苏带动下，台湾经济成长率反弹到10.8%。

在经济成长表现不错的同时，台湾几个重要的总体经济指标也同样成长很快。首先，在代表流动性的货币供给方面，去年年底M1B与M2的成长率分别达到18.3% 与9.4%，这表示说台湾有充分的资金可供使用，因此台湾的资产价格自然就会有往上推动的力量。另一方面，在资金充裕的情况下，利率就会维持在较低的水准，比方说，现在一般的购屋抵押贷款的利率大约只有1.3%左右。

其次，货币数量增加很多，再加上总体经济表现不错，反应总体经济橱窗的股价就会领先上涨。股价上涨的另外一个影响是，股民有更多的资产可供其使用，包括购买房地产等等。

这就是经济政策的两难。当总体经济表现不错、货币数量宽松与利率偏低的时候，资产价格就会呈现上升的情况。其中股价的涨跌一般人比较不会太在意，因为只要不去碰股票，股市的涨跌与否就与一般人没有直接的关系。但是房地产情况就不同了，因为对大多数人来说，如果房地产价格因为投资者炒作而大涨时，很多无壳蜗牛就会因为买不起房子，而导致居住与生活品质的下降，而对政府政策有所怨言。因此，有很多人希望政府有「打房政策」，或是希望政府引领合理房价；但是，很少听到有人说希望政府有抑制股价的政策。

无疑的，过去几年台湾房地产价格上涨相当快速，不但是大台北地区如此，即使是中南部也有很多地方的房价有相当幅度的上涨，因此如何抑制房价，就成为政府很重要的政策。过去一段时间内，中央银行实施的选择性信用管制，针对拥有多栋屋者或购买高房价者，减少其贷款成数，以减少其炒作房地产的能力。另外，最近将要实施的囤房税2.0政策，大幅提高房地产短线交易者的增值税，包括2年内交易所得要课征45%的利得税；5年内交易所得要课征35%的利得税。

针对短线交易者课税固然可以达到一些抑制炒作的效果，但如果投机者只要有利可图，即使多交一点税，仍然有可能会进行炒作。另外，如果投资者拥有足够的资金，只要保留5年以上再进行交易，也就可以躲避掉高额的税款。因此，囤房税2.0的效果会有多大可能还有待观察，我们的直觉是短期内可能会看到一些效益，但是长期下的影响就会逐渐消失。

其实长期抑制房价上涨真正有效的应该还是「房地合一税」，包括房屋税与土地税，因为这些税是持有税，不论是否要交易，只要持有房地产，就需要每一年都缴纳。因此，如果能够提高房地合一税，或是至少针对持有多栋房屋者，提高其房地合一税，就会增加其持有房屋的长期成本，降低其持有大量房屋的意愿，减少房地产投资，从而在长期下抑制房地产价格的不合理上涨。

总之，经济景气不错时，大家都有工作，也都可以领到不错的薪水。但是如果因此而导致资产价格上涨，尤其是房地产价格上涨时，很多人就会望屋兴叹，这时就很容易产生财富分配不均的问题。而台湾高涨的房地产问题已经不是一两天的问题，它是一个长期存在的问题，政府应该拿出魄力，推出全面的租税政策，来达到抑制房地产投资和引导合理房价的目的才是。（作者为国立政治大学经济系教授）