理财周刊／当前社经环境变化与房市最难解之五大议题
文／庄孟翰
1.2018年6月底人口23,574,274人、8,686,376户、户量2.71人
2.2018年6月底65岁以上老人3,341,676人，占总人口14.18％
3.2061年人口推计：中推计人口将于2025年出现负成长高推估1,949万人，65岁以上715.2万人，占36.7％中推估1,837.3万人，65岁以上715.2万人，占38.9％低推估1,707.4万人，65岁以上715.2万人，占41.9％
4.2016年平均每户所得收入：全国1,194,572元(2018年预估25,546美元)
5.2016年住宅自有率：85.36％(2016年新加坡90.9％、2015年美国64.5％、2015年日本61.1％)
6.2017Q4房价所得比：全国房价所得比9.16倍(台北市14.99倍、新北市12.71倍、桃园市8.14倍)
7.2017Q4贷款负担率：全国贷款负担率37.58％(台北市61.52％、新北市52.19％、桃园市33.42％)
8. 2017年买卖移转栋数266,086栋、建造执照91,981户、使用执照88,636户、开工76,070户、法拍4,899户
9.2018Q1房屋税籍住宅类：8,540,639户1-3楼3,992,734户，占46.75％，4-5楼1,909,391户，占22.36％合计5,902,125户，占69.11％
10.2018Q1平均屋龄29.52年，30-40年2,184,304户，占25.58％40-50年1,161,135户，占13.60％，50年以上627,156户，占7.34％30年以上合计3,972,595户，占46.52％
「全国重要经济指标」所列十大指标，最受关注的首推人口结构之急剧转变，尤其是依中推计数据，民国114年人口即将出现负成长，在此之前家户成长已高于人口成长，导致户量下降至目前的2.71人，影响所及，对于购屋置产除购买力节节下降之外，需求坪数也随之限缩，这也正是当前小坪数低总价产品较受欢迎之主要原因。另外，一旦六十五岁以上人口达到40％，日本空屋所衍生治安死角问题亦将逐渐浮上台面，届时有关都市更新与社会住宅兴办势必又得面临市场供需与政策推动等错综复杂的新问题。
多年来由于市场长期处于超额供给，加以房价节节攀升，主管机关积极推出打房对策，导致买卖移转数量由2013年的37万1892栋，急遽下降至2014年之32万598栋，2015年再降至29万2550栋，2016年与2017年再降至24万5396栋与26万6086栋。而这也正是当前主管机关最关切未来市场走势究为硬着陆或软着陆，及其对金融业与整体经济冲击有多大之主要原因。
(1)经济复苏迟缓，Ｕ型谷底随之拉长
2018年我国经济成长率预估2.60％，每人GDP 25546美元，惟在实质薪资所得倒退十七年，最高5％与最低5％(2016年)之所得差距高达一百倍，又逢美中经贸开战，台湾对中国贸易依存度太高，加以今年一至五月台湾接单海外生产比率高达49.3％，令不少台商进退失据，复又内需与外需，以及股、汇与利率充满变数，未来房市「Ｕ型谷底」盘整期间势必随之拉长。
台北市由于长期存在房价租金比高达六十四倍之世界最高比率，以及租金收益率一．五七％之世界最低水准，多年来一直被《Global Property Guide》评为「一颗星」之不具投资价值城市，这也正是近年海外不动产投资热络，资金大量外流之一大主因。
最近各国竞相降税引导资金回流，相信主管机关在防堵投机炒作前提下，应该也会很快研拟一套导引资金回流对策，借以提振整体经济。
国内房市超额供给由来已久，根据行政院主计总处于2017年八月公布内政部营建署利用房屋税籍资料与台电用电资料所做之调查报告，2016年底全国低度使用住宅高达86.29万户，占整体住宅存量比率为10.22％。现阶段景气依旧低迷，房价逐渐向下探底，加以新成屋不断释出，未来空屋、余屋存量累积势必愈来愈多，再加上法拍也呈现攀升趋势；影响所及，不仅建筑开发业须审慎因应流动性风险，金融业更要积极防范系统性风险。
自从2014年七月一日台北市实施囤房税，引爆房市景气重挫，紧接着2016年一月一日全台公告土地现值与公告地价大幅调涨，并且房地合一税也在同日同步实施，导致2017年买卖移转数量萎缩至26万6086栋，揆其原因，系短期内持有税(房屋税、地价税)、交易税(土地增值税、契税)与资本利得税(房产交易所得)同时实施，其中尤以多产阶层高级住宅之持有税暴增影响最大，终致高总价房产交易骤减，连带税收也随之缩减。
(5)人口快速老化，影响购屋意愿
根据国发会所公布民国103至150年之人口推计，114年中推计即将出现负成长，届时是否会呈现日本经济「失落的十年」(lost decade)再延长十年的不利趋势，尤其是在预期下跌心理下沿袭日本模式，将有限的资金挹注于养老，转而逐渐改以租屋方式替代，此一议题实在值得深入探讨。
现阶段人口老化趋势渐趋明显，加以房市景气低迷，预售屋、新成屋、中古屋竞价求售愈来愈明显，除建筑产业应严防流动性风险之外，金融业亦不断加紧风险控管，以防房市崩盘导致出现硬着陆，在此情势下，未来市场走势究呈「大Ｕ型」或「Ｌ型」谷底盘整，仍有赖主管机关政策调整并密切追踪观察。