理财周刊／都更难如上青天 剖析十大难解争议
文．庄孟翰(詹櫂骏整理)
Q：都市更新一直是各界瞩目的焦点，惟都市更新屡屡受挫，导致近年实际执行的都更案寥寥可数，都更龟速的结果，更使得现有房屋大多老旧、屋龄偏高，究竟是哪些原因导致都更推动如此困难？
A：令台湾都更窒碍难行的原因很多，不过大致可以归纳出以下十个重点：
制度和法令一直在推动都更过程扮演很重要的角色，虽然台湾的都更相关法令还算完备，不过社会大众对于都更条例大多一知半解，主要原因就在于宣导不够，特别是民众对于攸关切身利益的「容积率」与「建蔽率」等专业知识，大都认知不足。
士林「文林苑」就是最佳案例，按当时不同意户的认知，原二层旧建物经都更改建为地上十五层、地下三层，不同意户的算法为【2:(15+3)】=1:9，为何原住户分回比例为一：三，实施者却分到一：六，期间主要症结就在于「容积率」与「建蔽率」的认知差距。
第二点：坪数计算认知差异大
「容积率」与「建蔽率」计算对于都更户之权益影响至巨，尤其是早期建物兴建坪数系依据建蔽率计算，惟实施建蔽率之后允建面积大幅缩减，因此，经都更容积奖励之后，彼此对于分回之面积计算，常会因认知差距而导致都更进度一再延宕。
第三点：容积奖励分配屡遭质疑
都更过程所提供的公益设施依规定可以申请容积奖励，惟对于这些奖励该怎么分配，往往成为一大问题，另外，实施者也可能自行出钱购买容积，而导致容积移入所增加建物面积之分配比例屡遭都更户质疑，其因在于实施者出钱出力，认为所增加的面积应该全数归实施者所有，惟都更户则普遍认为土地持分遭稀释，就土地贡献角度而言，所增加的面积应该共享，并且比例不能太低，这也正是当前都更窒碍难行的一大原因。
在权利变换过程，常会因坪数计算依据而发生争执，例如分回面积究应依权状面积或加计公设面积计算，另是否还可再增加一个停车位，凡此，都可能在协商过程因认知差异而旷日废时，更何况近年房地产景气急遽转折而衍生更多问题。
都市更新的流程十分繁琐，短则七至八年，甚至更有长达十年以上，除了协调各都更户需要冗长时间，最后送审都还可能再等个二、三年，忠孝东路三段正义国宅甚至长达三十多年，过程中实施者及都更户都得付出很大的时间成本。其次，在协调与审核过程更常会因景气等外在因素而被迫放弃或停摆，因此，繁杂的流程以及冗长的时间成本，都是导致都更推动不易的重要原因。
第六点：都更法令繁复不易理解
都市更新过程所牵涉相关法令不下数十种，虽然与都更户切身相关的问题例如「权利变更」、「坪数计算」等仅有两大重点，不过在都更户普遍对于相关法令大多不甚了解，建商在协商过程往往也只会提到少数浅显易懂的法令，而常遭都更户质疑是否有隐瞒或欺骗行为，从而引发不必要的误会。
在都更过程一般民众除了关心共同负担费用与权利变换所能分到的坪数之外，另一个重点就是都更后究竟要缴多少「税」？依现行法令制度还真难以估算，有时连实施者也不敢轻易下结论，只能等实际完工之后再依税捐机关所制定的游戏规则试算，例如一般住宅或高级住宅、建物结构造价、建材等级、楼层差异、路段率等，都得等到完工后才能确定。此外，以103年七月一日为界，前后税制动辄数倍甚至十倍以上的差距，这些都是都更龟速的元凶之一。
第八点：外在因素介入干扰
近年台北市都更过程频遭阻扰，除不同意户之外，更有竞争对手、民意代表甚至遭外部势力介入，例如喧腾一时的文林苑、永春都更案、汀洲路龙脑案等，都可看到外部势力介入，让原本就难以推动的都更案更是雪上加霜。
第九点：释宪修法遥遥无期
原本都更相关法令就存在不少盲点，更何况文林苑所衍生的释宪与修法问题至今依旧悬而未决，影响所及，导致市府都更处在审查过程中，只要是没有全体住户百分之百同意，为避免不同意户横生枝节而不进行审查，无形中又为本就难以推动的都更案又加上了一道锁。
第十点：最难过「人性的弱点」这一关 一般而言，民众愿意参与都更无非就是要换得更优质的居家环境、更安全的建筑结构、更大的坪数，以及随之而来更多的附加价值，这些都是人性使然，无可厚非。
然而，在都更商谈过程，几乎每一个都更户心里所想的永远都是想要的更多，导致没人愿意主动率先签立同意书，人人都想当钉子户来争取更大利益，人类的天性使得都更成为一件不可能的任务，这也正是当前都更窒碍难行最根本的原因所在。
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