理财周刊／当前都市更新 困难重重的12大症结点
Ｑ：去年连续参加了四场公听会，如今法令也修好了，不过都更仍旧裹足不前，根据台北市都更处统计，自2006年至2017年，经审议会审议共380案，当中核定实施案为287案，目前已完工111案，并有67案还在施工中，而由近三年观察，2015年的审议案仍有45件，至2016年微幅衰退至40件，不过截至2017年仅剩27件，三年间骤减60％。请问庄教授，都更不断修法但仍未见成效，申请案件也逐年下降，究竟问题出在哪哩？
Ａ：当前房市景气衰退明显，在超额供给之下，房价不断下探，空屋余屋量日渐扩大，尤其少子化冲击之下，台湾也即将面临人口老化问题，都更必将更加难以推动，更何况当前住宅政策也必须思考「在宅老化」的问题。
其次，究竟应该如何进行交叉补帖，都更后持有税大幅提高，以及城乡差距等应该如何解决？否则即便协助办理贷款，也无法支付高额的利息，因此「以房养老＋以房养房」的计划可能也未必行得通。基本上老年人口不是退休，就是没有其他收入来源，生活重心既在养老，通常都很怕都更过程节外生枝而无法如期搬回来。
此外，在高房价的都会区，除税负因素之外，因医疗设施完备，又习惯周围生活环境，大都不愿意轻言都更而搬离原来熟悉的生活圈。过去四十年，政府曾不断推出购置及兴建国宅计划，惟以日本经验而言，现阶段八百二十万户空屋当中，已有不少沦为犯罪温床而成为治安死角，现今政府也只一味的想大量兴建社会住宅，而在推动都更过程又没兼顾安养或长照的实际需求，难保未来也会步上日本后尘。
由上所述，分别归纳当前都更十二大主要症结如下。
当前都更法令似乎只适用于天龙国，忽略双北以南房价落差问题，都更原本就与房市景气连动，双北原本房价远高于中南部，又有一些可以盖豪宅的精华地段，哪一区域可以获得较大的利益，也较易成为建商愿意整合的地区，然中南部房屋型态多为透天厝，更新时虽拥有较大的土地面积，或许建商也可选择兴建电梯华厦，惟就实务面加以考量，每个月的维修费用约三千六百元，加上完成后需负担较高的房屋税、管理费等，对乡村地区而言，一个月多负担一万余元也是一笔不小的开支。
不过，因其他四都房价普遍偏低，建商直接以购地或协议合建方式反而更为简便，除非地点很好，否则不会贸然介入。然而，都更修法并未周全考虑到这些相关细节，仅以天龙国思维，意欲一部法令行遍天下，终致中南部都更推动难上加难。
二、理论与实务差距太大
其实都更始终来自于人性，当中最乔不拢的就是人性，更何况都更条件变变变，并非一成不变，期间疑难杂症更是不胜枚举，目前我们只看到397万户的都更大饼，双北仅占32％，很多是看得到吃不到。此外，有些地区空屋余屋量大，譬如淡水、新庄及板桥等，在景气尚未落底之前，彼此宁可静观其变。
长久以来，都更始终存在理论与实务间极大落差，例如上述中南部透天厝的都更便是一例，都更流程表面看来很简单，其实中间潜藏很多难以解决的死角或漏洞，其因在于当前都更所面临最大的问题「法令面见解不一」、「制度面不够完备」、「实务面不够务实」与「人性面贪婪杯葛」等，因此，今后主管机关究应如何「对症下药」研拟对策，以突破瓶颈，仍有待后续追踪观察。
此外，由国发会的人口推计资料显示，十五岁以下人口到2060年会减少139万人，青壮年减少783万人，老年人则增加404万人，未来少子化趋势，加上老年人口不断攀升，因此，在政策推动过程，也应将高龄化社会及在宅老化问题列入全盘考量。
三、都更条件变、变、变：景气→房价→造价→估价→共同负担比例
都更常忽略景气变动问题，当景气来临，都更后房价增值惊人，建商及都更户皆大欢喜。然而，2014年七月政府打房开出第一枪，2016年房地合一税上路，房市景气转折，建商原本汲汲营营的渴望开发都更案，但在房价骤跌，共同负担比例提升之下，不少建商开始打退堂鼓，遂使得都更进度愈来愈缓慢。
四、一百个都更户，有一千个疑难杂症?!
通常一个都更案由整合到兴建完成约要七、八年的时间，当中只要有人提出异议，便会随之延宕，如同永春案，即使已开始施工，也不得不喊停，除管销及利息损失之外，影响最大的还有两点，其一为景气衰退、房价下跌，共同负担比例提高，其二为规划设计对房价的冲击。
一个都更案要历经长久时间从事业计划到权利变换，当中法令太过复杂，如果又是规模较大的社区，主管机关大都希望以都市再生观念进行开发，当然最好是一万平方公尺以上的面积，譬如日本的六本木、表参道等，整合时间动辄十五、二十年，但在当前台湾地狭人稠，加以公权力不彰，都更推动更加不易。
五、政策面：由上而下，缺乏纵向与横向沟通联结
虽然公听会上常见中央官员指责地方政府行政怠惰，但事实是，新竹县政府曾有一都更案，从2015年至2017年历经九次招商，期间因景气问题，一再流标，可见当前都更困难因素不少，因此，应该由上而下不厌其烦的去做沟通，而不是上下没有协调好，税负问题也没有考虑周到，一味责怪地方政府，依旧无济于事。愚意以为，既然中央官员认为地方政府怠忽职责，那也得提出一套具体可行的办法，好让大家共同遵循！
六、法令面：法令复杂，见解不一
建议都更应成立不动产专业法庭，否则如永春案的例子将会层出不穷，最常见的便是代拆问题，此时公权力要如何介入，就成为当前最棘手的问题，因此，势必要有前例作为依循，否则法官及一般民众恐永无交集。倘若法院能够速审速决，有执法人员做后盾，主管机关就不会互踢皮球，彼此推诿卸责，都更户也不致予取予求。