《金融》「脱北者」广厦梦魇何时了？检讨租屋者权利保护

全国房价所得比居高不下，台北市更高达57%；高房价使台北市居民4年减6万人，针对这些「脱北者」的广厦梦魇，新世代金融基金会指出，建立房屋市场的机制，约有制度、供需、金融、租税四大面向。政府常以调控房市价格为目标，运用金融、财政手段、实价登录平台及住宅政策，但很可惜这四面向所用力道，或不足、或失衡，反成为房价失控、滋生民怨的原因，要改善目前房价，实属有些难度。社会上一直主张以增税手段，加重非自住型投资客资金成本，但近年来房地税大幅增长与超收，也是对民众消费能力的挫伤，转而影响经济成长。其实税赋负担最容易转嫁，反而推升房价，对抑制房价效果不佳。

新世代金融基金会指出，从制度、供需面的改善，也只能冀望主政的内政部，特别是租屋者的权利保护(尤其设租金上限)，更需注意对出租者的税赋减免，有助长期持有，也可避开房地合一税，反而吸引投资置产转成包租公。基金会将伺机另行研讨。

新世代金融基金会指出，2019年2月间媒体报导某位知名大学地政系教授，因当时房价仍高，要卖掉3间老屋才能支付1间在台北市的新屋。华人长久以来，我们都希望要有恒产，买个广厦成家立业，但现在的房价，对于受薪阶层却是难以翻越的一道墙。依统计，全国房价所得比约9倍，台北市更接近14倍；全国贷款负担率约35%，台北市更高达57%，对受薪阶层或年轻人，已造成生活负担及损害经济。

2020年1月中旬，经济学人杂志一篇「The horrible housing blunder」并以小标「Why the obsession with home ownership is so harmful」补充说明的专题报导，在一片疫情声中，似乎未引起太多的注意。依经济学人杂志分析，在西元两千年后，多数已开发国家的自有房屋率(Home ownership)均达到高峰，但这些有「恒产者有恒心」的屋主开始怀疑，自有房屋是否真是如此美好？不仅是自有房屋须考虑机会成本、维护成本，研究也发现自有房屋居然影响创业(高达30%)，而因安土重迁，而放弃在远地的就业良机，竟也因此推升失业率。

社会上一直主张以增税手段，加重非自住型投资客资金成本，分别从交易税(奢侈税后废止并入房地合一税)、所得税(房地合一税、加强查税例如预售屋红单转让交易所得、短期频繁交易之房地交易所得等)到持有税(房屋税及地价税)下手。其中在2014年调高房屋税，同时又放宽一个家庭合计三户以内，仍得适用自住税率，减弱了打击力道，但地方政府调高民众自住之房屋税及地价税，则产生颇多民怨及用法争议。自2014年地方政府调高房屋税以来之近三年间，台湾法学基金会、税法学会、大学财税法中心，先后举办研讨会或是论文发表，指陈房屋税业已失控，近年来房地税大幅增长与超收，也是对民众消费能力的挫伤，转而影响经济成长。其实税赋负担最容易转嫁，反而推升房价，对抑制房价效果不佳。

如观察房价涨势，从2000年以后就开始缓步上升，大约在2009年房价一路飙涨，即便在2010年起，政府启动管控房价措施，却也无法扼阻涨势。回顾2000年以前，购地融资不易取得，利率多在7%以上，资产价格尚可控管；自2002(民国91年)年以后，在所谓适度货币宽松及稳定汇率政策下，双率双低，形成养地养房的良好环境，又未适时采取selective credit control(选择性信用管制)，以致大量资金流入不动产，存放款加权平均利率进入历史新低的2字头及5字头，又一路下滑至2019年的0.55及1.88。中央银行迟自2010年6月，始依据采取一系列针对性的不动产放款管制措施，但房地价格已积重难返。

金管会原在2011年4月起，提高银行非自用住宅贷款之风险权数(由45％调高为100％)及呆帐准备等措施，但又在2017年12月31日起实施「以住宅用不动产为担保之债权」之风险权数部分：自用住宅放款的风险权数自45％降到35％，非自用住宅则自100％降到75％。反而让银行端增加1.3兆的放款空间，又促使当年房市交易止跌反弹，似乎金融面对房价易升难降有一定的影响。房贷利率低，增强买房需求，建商的土建融利率低，抗拒降价求售，房价难解。

2020年政府又推出新一轮的健全房市措施。在金融面，由中央银行及金管会领军，再度端出选择性信用管制及提高土建融、余屋贷款的风险性资产权数的资本计提。在历经2008年金融风暴及2020年新冠疫情的二次全球货币宽松政策及趋近于零利率或负利率的影响，加上以往台湾的对美元汇率及利率双低的金融环境，房价已积重难返，能否奏效，待观察。