理财周刊/谨防房产重税 后遗症愈来愈严重

文/庄孟翰(詹櫂骏整理)

Q:2008年政府大幅调降遗赠税后,海外资金纷纷回流,引发房市一波紧接一波的涨势,直到2013年政府积极推动税制改革,透过大幅调整房产税来抑制不断飙涨的房价,主要四项税改政策包括房屋税之税基与税率、公告土地现值公告地价,并且实施房地合一新税制。

房市在这一波税制大幅调整后的确达到压抑效果,却也造成相关行业急遽萎缩,光去年整体房仲结束营业店数高达一千三百家,且今年全年买卖移转栋数更可能萎缩至二十二至二十三万栋创二十五年新低,预计今年房仲家数恐再持续减少,究竟房地产新税制会带来什么严重影响

A:政府想要一次解决由来已久的高房价问题着实不易,房屋税自民国七十年代至今已三十多年没有变动,不合时宜的税制的确需要调整,不过课征房产税就如同拔鹅毛一样,不能拔得鹅儿呱呱叫,更何况大幅加税之前,还得考量客观经济环境民众负担能力。

另一值得重视的是,房地产税制大幅调整所影响到的不仅仅是不动产经纪业一个「点」而已,更将由金融业逐渐扩及国际投资而影响台湾经济的整个「面」,而更重要的是,连带整体税收都会受到严重冲击

以下谨就房产重税五大后遗症分别汇整分析,以供执事者参考。

第一点:房仲经纪失业率大幅攀升

截至八月为止,全台买卖移转数量15.43万栋,推估全年约23万栋,较去年29.26万栋减少21%,可能创二十五年新低,最直接影响是房仲业者就业机会

此外,相关行业如营造业建筑师地政士估价师装潢设计、建筑材料、家电业等都会连带受波及。

此外,依财政部统计资料,今年上半年不动产经纪业销售金额179亿元,较104年同期减少21.5%,已连续三年呈两位数减幅;另依内政部统计,今年六月底,不动产经纪业经营家数与分设常态营业处所数分别为6577家及987家,较去年同期减少5.5%及10.4%;受雇不动产经纪人及营业员分别为8247人及36708人,亦各较去年同期减少5.1%及8.1%。

此外,根据调查资料显示,房仲与书局、医美、证券、健身、饭店几乎沦为六大「惨」业,导致黄金店租急跌30%,在在显示当前房仲经纪面临失业率大幅攀升困境。

第二点:齐头式增税导致量缩价跌

政府为抑制投资客炒作房价,大幅调高非自用住宅累进税率,虽然成功压抑房价,不过这种「齐头式」的增税,却也带来房地产市场的全面冲击,在全面加税情况下,持有成本大幅增加,尤其现阶段房价持续下跌,持有成本骤增,将会逐渐导致资产逐年缩水,甚至沦为「负资产」。

另外,根据财政部公布资料,今年一至九月赠与税收高达140.52亿元,较预算数超征36亿元,创下新高,但不动产赠与数量却逆向减少,按一至八月不动产赠与仅2.76万栋,比去年同期减少二成,创下五年新低量,由此不难了解,在赠与税率即将调高之前,赠与税超收实系一般民众改以现金赠与方式数量增加所致,由此显见高房产税后续冲击不容小觑。

第三点:新兴重划区将出现大量闲置空屋

2013年以来许多新兴重划区如淡海新市镇林口特定区、桃园青埔等地,因为受到景气过热影响,推案量暴增,不过这波税制改革来得又快又急,终致这些新兴区域的预售房价与中古屋价差愈拉愈大,不仅新案销售每况愈下,建商交屋不顺、余屋过多,区域价格屡现「破盘价」,影响所及,未来空屋数量必大幅暴增,大量闲置资产无异又是一项社会资源浪费。

第四点:都更停滞、转嫁效应逐渐显现

市府针对2014年七月一日以后取得使用执照者大幅提高标准单价,不少原本参与都更意愿甚高的老屋,因房屋税大幅增加而纷纷打退堂鼓,深怕一旦都更后负担不起高额房屋税,反而被迫不得不以贷款或变卖房屋缴税,岂不本末倒置。现阶段愈来愈多老旧建筑急需都更,惟重税导致屋主不愿参与,造成居住环境愈来愈窳陋,都市发展越来越迟缓,岂不因小失大。

据内政部今年第二季税籍资料,全台844.5万户住宅中,屋龄超过三十年以上高达384.19万户,约占45.49%,因此,对于都更后房屋税如何重新制订,亦是相当值得探讨之一大议题。

此外,大幅加税之后,一般大都会将持有成本及交易成本全都反映到未来预定出售的房价上,如此一来,将来换屋时就会因「转嫁效应」使得房价也跟着水涨船高,无端沦为「二次屋奴」而怨声四起。

第五点:高龄养老无法兼顾养房

台湾正快速迈入高龄化社会,养老及长照更是迫在眉睫,政府这一波加税导致房屋持有成本大幅增加,已退休的高龄长者在没有收入情况下,有限的退休金除养老之外,恐还得挪出一部分来缴税养房,如此养老养房蜡烛两头烧,将导致高龄者进退失据,而引发另一严重的社会问题。

【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第843期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权 如需转载请注明出处来源。】