理财周刊/对房地产新税制四大改革建议
文.庄孟翰(詹櫂骏整理)
Q:政府自2013年开始积极推动一连串房地产税制改革,主要的四项政策包括提高房屋税税基与税率、公告土地现值及公告地价,并且实施房地合一新税制。此外,行政院院会于十月二十一日通过烟税与遗产税修法草案,以作为长照基金财源,预定遗产税税收六十三亿元。
虽然这一波税制大幅调整的确已达到压抑房价效果,却也引发各界对于新制房产税是否合理的争议,再加上乘数效应已导致少数高级住宅税负暴增二、三十倍,更引起重税压垮房市交易,并引发关联性产业不良后遗症的连锁效应,究竟房产税应如何修正才能符合民意,并兼顾抑制房价与经济发展的目的?
A:新政府上台后,民众对于房市相关政策普遍感到不满意,根据房仲业者调查数据,有将近七成民众认为政府的房市绩效「不及格」,其中对于大幅调高持有税(地价税、房屋税)不满意程度更高达72%。
虽然政策目标期望透过加税手段来实现「居住正义」,但就一般民众而言,在经济不见起色,薪资所得倒退十六年情况下,大幅调涨房产税只会让民众「未蒙其利先受其害」,不仅达不到居住正义的目的,还可能让高房价一直高居民怨之首。
以下谨就房地产新税制提出四大改革建议,以供执事者参考。
第一点:税制改革应兼顾经济成长 台湾浅碟经济一向以出口外需为导向,近年经济每况愈下,此可由表一出口占GDP比重由2013年的60.87%大幅下降至51.23%见其梗概。在此情势下,以内需为主的不动产业,尤其是都市更新与公共投资等所带动的关联性产业,当可扮演弥补部分经济成长不足的角色。
因此,当前税制改革所衍生交易迟滞、都市更新与公共投资等相关议题,就有不少值得斟酌调整之处。
第二点:差异化课税,兼以抑制投机炒作 在高房价与居住正义前提下,自住轻税与囤房重税应是当前各界普遍认同的共识,最近政府大幅调高非自用住宅累进税率,采取「齐头式」增税,虽成功压抑房价,却也连带衍生只求租金收益而非赚取价差的投资者以及想为子女提前置产者裹足之后遗症。 因此建议政府在调整房产税制时,参考马斯洛的需求金字塔层级理论(Maslow's hierarchy of needs),依不同所得阶层与建物属性订定差异化税率(见下页附图),亦即针对金字塔顶端的豪宅、高级住宅或多户持有者适度调高税率,并降低中产阶层自用住宅税率。此外,再透过兴建社会住宅、租金补贴与利息补贴等方式来照顾中低收入阶层,亦即将高端市场所课征的税经由补贴方式,以达到满足中低收入阶层居住的基本需求。
第三点:订定策略性产业优惠税制,以利招商与奖励投资 自从今年七月大直新落成的万豪酒店董事长大声疾呼房屋税与地价税大幅暴增后遗症之后,房产重税严重影响到公共投资、寿险业、观光饭店业、办公商场等议题方才广受关注,最近则更波及地上权、BOT案,直接冲击施政绩效,因此,建议调整房产税制时,应订定策略性产业优惠税率,以期真正达到奖励投资之政策目的。
其次,针对万豪酒店案例,台北市财政局预计修改「房屋标准价格及房屋现值作业要点」,就饭店、商办大楼及十层以上房屋新房屋标准单价,将取消设置游泳池、中央空调、玻璃帷幕和电扶梯等项目的加税规定,应可视为一项务实的做法。
第四点:积极推动都市更新与公共建设 根据2016Q2税籍资料,全台844.5万户住宅,屋龄超过三十年者高达384.19万户,惟自2014年七月一日北市府大幅调高房屋税,导致原本参与都更意愿甚高的老屋,因为新屋房屋税大幅增加而纷纷撤回同意书。 最近,财政局表示,除修正「路段率」重复课税之外,更拟修订「台北市都市更新自治条例」,预计修改目前都更后两年房屋税减半,第三年即恢复全额的规定;改采渐进方式,亦即第三年缴六成、第四年七成,逐年推进。惟此一延缓措施并未根本解决问题,因此,应朝旧屋原面积不增税,仅就新增部分课征新税方向调整,较为妥适。 其次,今年一月二十二日北市府宣布2016年正式全面启动「公办都更8+2旗舰计划」之更新计划的拟定,并据此列定未来五年间(2016到2020年)的公办都更的主要实施范畴,以及引导市场与民间资金投资在台北市,且由政府主导之都市更新标的,包括大同区兰州斯文里整宅、西区门户、中正区台大绍兴南街、万华区南机场整宅、中正区水源营区、文山区安康地区、南港高铁站区、士林中正路基河路沿线等八案公办都更进行都市计划及都市更新程序,另原空军总部、台北机厂等二案则将进一步与中央政府展开合作计划,重新协商发展主题及开发策略;值得关注的是,成败关键仍在于都更后之新税率如何制定。 至于公共投资方面,最明显的案例为台北市议会旧址地上权案连续五次流标,加以今年公告地价大涨三成,导致土地租金连带大幅增加所致。
由以上之比较分析可知,如果主管机关还是墨守成规一味坚持高房产税制,未来不论是房市交易、都市更新或公共建设,恐将止于纸上谈兵、原地踏步而已。
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