理财周刊／总统大战　意外扯出军宅买卖的暴利！

主持人：庄孟翰(颜琼真整理) 公告地价一调 牵动84％房屋自有率民众荷包

问：最近大家都在谈「公告地价」，有人要求大幅调高，但乡林建设董事长赖正镒却要求暂缓调整，公告地价的重要性为何？

答：就「公告地价」来说，如果你拥有一户房子及土地持分，那么，所持分的土地在每年11月1日至30日，就要缴交「地价税」，所依据的就是政府每三年公告一次的「公告地价」之后，由土地所有权人依据「公告地价」上下20％(80~120％)进行「申报地价」，倘若低于80％，政府可照价收买或依80％来征收。 公告地价上回在民国102年调过一次后，明(105)年又要再调整，但为何这回争议较大？主要是有些人认为既然房价已大涨，公告地价就应该随之大幅拉高，另中央政府也已要求调整各县市「不应小于过去三年公告现值累计涨幅」，若就台北市而言，过去3年公告现值累计涨幅高达36.93％，「公告地价」也该往上调这么多。

现阶段台湾民众的房屋持有率高达84％，这些人每年5月要缴「房屋税」，11月又要缴「地价税」，而房屋税在今年大幅调高税基及税率(自住房屋税率仍维持在1.2％)，民众的荷包已大失血，如今，每三年一调的公告地价若再大幅调整，则明年11月缴的「地价税」，民众也将面临同样的情况。

我个人比较倾向于微幅调整，原因在于大多数的民众都是持有一户房子，只有少部分人是「多屋族」，而近几年，政府祭出多项抑制房价的措施，主要是要打击投机炒作，有些人认为，只有大幅调高民众的「持有税」才能逼出这些「多屋族」手中的房子，释出到市场上来。问题是，为了惩罚「少部分人」的投机行为，却要「大多数人」来陪葬？

其次，如仅为抑制炒作，亦可考虑以其他方式，例如平均地权条例第83条「以经营土地买卖，违背土地法律，从事土地垄断、投机者，处三年以下有期徒刑，并得并科七千元以下罚金。」之规定作为惩罚手段，同样可以达到抑制效果，为何非得要在短期内同时大幅增税不可。

另外，房地合一新税制即将在明年1月1日开始实施，按房地合一税系属中央税，地价税与土地增值税系属地方税，地方政府为抢在实施之前先行大幅调高公告土地现值，无形中形成与中央政府「抢税」之异常情况，最后遭殃的却是一般小老百姓。

现阶段房市景气急遽转折，房价已逐渐呈现下跌趋势，有关房地产的各项税费调整，建议以缓步渐进为宜，不应该太过急切。

总统大战 意外扯出军宅买卖的暴利

问：我不是军人，没资格购买军宅，没想到一场总统大选，却因为中国国民党副总统参选人王如玄卷入军宅买卖，而传出暴利问题？ 答：政府播迁来台，于1945~1950年近200万以上军民迁入台湾，其后为安置军人及其眷属，先后兴建有879个眷村，并于1990年陆续进行改建，并依据「国军老旧眷村改建条例」进行配发，而就像早期国宅配售，订有2年内不得转售，另前两年推出的合宜住宅也规定10年不得转售般，军宅依眷村改建条例之规定，则是5年。

但为何还会有问题发生呢？简单来说，若甲可以配售到军宅，则甲在缴交自备款后，即可取得未来盖好房子的分配「权利」，这是一种「债权」，等军宅盖好后，进行房屋所有权移转登记，才能真正拥有所有权。

因为军宅受限于5年不得移转的规定，但万一甲缺钱，想卖房子，怎么办呢？此时，甲可能把军宅卖给乙，但因甲、乙不能马上办理过户，因此，甲可能以向乙借钱，再把军宅所有权抵押设定给乙，由乙取得第一顺位的求偿权，房子并由乙居住占有，等5年期限一过，甲乙双方再办理过户手续的方式完成交易。

当房市行情大好时，2年、5年或10年的「闭锁期」，都可能使房价上涨而赚到大幅「增值」空间，而让一些「国宅蟑螂」、「军宅蟑螂」有居中买卖及炒作空间，致有外界所谓的「暴利」；反之，当房市行情不好时，可能就乏人问津，就像早期国宅也曾「滞销」而打折促销过。

其实，只要仔细分析军宅之获利来源，即可洞悉其中缘由，其一为「坪差」，亦即眷改条例所称的坪型，系指配售住宅之室内自用面积，不包括共同使用部分及阳台面积；简单来说，就是买进面积为室内面积，而将来出售时则再加上共同使用部分及阳台面积，另外还附加一个停车位，因此，售价大为「增值」。

至于另一获利原因的「价差」，则是拜「5年闭锁期」之赐，因为十年来房价大幅飙涨所致，只可惜此一利多仅止于台北市与新北市，而这也正是其他眷户不平则鸣、爆料频频，军宅买卖暴利一发不可收拾之一大缘由。

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