财讯双周刊／变相实价课税 偷偷上路！
文／林文义、王柔雅
虽然表面上现在还没有实施全面的实价课税，但透过财政部的查税方法以及公告现值不断调高后，不动产交易的税负愈来愈重了，投资人必须了解财政部的查税方向，才能避开补税地雷。
不动产交易实价登录上路以来，各界一直担心实价登录的下一步就是进行实价课税。
没想到九月初，行政院长江宜桦对外表示：「某种意义的实价课税已经在发生。」
而财政部长张盛和则进一步表明，全面实价课税不易实施，但变形的实价课税却比较容易执行，而且效果不错。
也就是说，政府透过提高公告现值，以及针对合资买地出售、预售屋、豪宅投资等三项不动产交易的查税动作，虽未打着实价课税的大旗，却早已大行实价课税之实，变相的实价课税其实已经上路。
调高公告现值 土增税暴增
实务上，不动产交易若想全面按实价课所得税，必须修改《宪法》第一四三条（《宪法》规定土地只能课土地增值税），张盛和直言，这一点很难克服，再加上实价登录政策才实施一年，相关的资料尚未建制完备，想全面实价课所得税要实施还很早。
至于加强版奢侈税，财政部在立法院本会期虽会送出修法方案，但最终的修法版本尚未确定，也未列为立法院本会期的优先法案，因此，还不至于造成房市压力。
然而穷则变，变则通，财政部还是有办法用变形的方式，以接近实价的方式课到税。
第一招便是由各地方政府逐步调高当地的公告现值，用接近实价的方式课土地增值税。
这一招效果出奇地好，根据财政部统计，今年一到8月的土增税收，累计已达679亿元，比去年同期增加28.2％，是14年来的新高纪录。
由于奢侈税在今年7月已届满两年的闭锁期（持有不到两年的不动产交易须课奢侈税），因此，市面上一些超过闭锁期的不动产开始释放到市场上。
从8月单月的土地交易量来看，高达5万8千件，比去年同期增加21％，因此，财政部官员估计，全年土增税收可望上看千亿元的巨量，透过调高公告现值，土增税俨然成为财政部最重要的税收之一。
除了以提高公告现值方式，充足财税荷包之外，财政部虽然口口声声说土地只能课土增税，不能课所得税，税捐机构却锁定特定的不动产交易案件查税，且因查税有「眉角」，结果也大有斩获。
没过户就交易 等着被补税
财政部赋税署官员指出，这其中的「眉角」在于，如果不动产投资者在未办理过户前进行交易，那全部的房屋及土地交易视同是一种「权利」，而非房地产，便可按实价对不动产交易课所得税，其中，又以「合资买地出售」及「预售屋」买卖，被税捐机关补税补得最惨。
由于最近几年房地产价格不断飙涨，土地交易变热络且昂贵，于是市场就出现多人合资买地，并登记在其中一人名下，等到土地转售获利时，没有登记所有权者，就必须按实际获利课所得税，不是课土增税。
举例来说，甲、乙、丙三人合资买一块土地，成本为两千万元，但土地只登在丙的名下，随后土地以五千万元卖出，赚了三千万元，甲、乙、丙三人各分得一千万元。
这时候因土地是登在丙的名下，税捐机关此时认定土地虽是甲、乙、丙三人合卖，但只有具备土地所权人身分的丙所赚的获利，可以按公告现值课土增税，不课所得税。
但甲和乙两人所赚的一千万元，并非卖土地，而是卖出权利的所得，必须全数并入甲、乙两人的综合所得，并适用40％的最高累进税率课税，甲和乙两人只能自认倒楣。
另外，提早转卖预售屋也经常被补税。
官员表示，这种情形主要是在房地产价格上涨时，很多建案尚未盖好，房价已经飞上天了，于是第一手购买预售屋的投资人，有可能在房子还没有盖好，就转手卖给其他人，以赚取差价。
这在建筑业称为「转单」，但是这个转单的代价非常昂贵。
富都新机构董事长蔡家福表示，近年来不少建商同业都收到通知，要求提供买方名单。
北部某建商也表示，财政部只要核对该预售建案自签约期到交屋前的所有客户名单，在这段期间内有移转纪录，都很可能被逐一要求到国税局说明，厘清每次移转的价差获利有多少。
官员说，当预售屋尚未盖好就转售，则一定还没有办理过户。
只要没有过户就转售，则国税局就认定这是在买卖权利而非不动产，就必须按照交易的全部实课补税，把获利全数并入投资人的综合所得，再用累进税率课税，由于不动产交易价格较高，这类补税通常会用到40％的税率。
官员透露，从2005年起，财政部就开始注意这类没有过户就转手的不动产交易案件，累计从○五年到一二年，财政部总计查获两千四百件相关的案件，补税金额已超过21亿元。
从投资者角度来看，投资人在买卖房地产就必须谨守一个原则，一定要等相关的房屋、土地过户后再转手卖出，这样至少土地部分能以较便宜的公告现值课税，这也是不动产交易节税的最基本招式。
只是，就算房地产过户后再买卖，财政部仍有好几招课税招式可用。
首先，房地产过户后，若未满两年就卖出，仍会被奢侈税打到，一年内卖出要按卖价课15％奢侈税，两年内卖出则税率就降为10％。
第二，就是高价豪宅出售的补税案。有卖豪宅的投资人务必要记得，要以实价申报卖房子的财产交易所得税。
建筑业者表示，由于从去年8月实价登录登场以来，政府要查核特定地区豪宅的成交价格其实并不难。
有业者更透露指出：「大台北总价五千万元以上、换约、或交屋后一到两年买卖的，几乎都被查税了。」
而去年6月央行针对「双北市总价八千万元以上、其他地区总价五千万元」的豪宅个案祭出限贷令后，高总价住宅更成为政府重点稽查对象。
对此，财政部官员指出，《所得税法》本来就规定，房屋交易必须按卖价减掉成本，以实价课税。
但财政部并没有足够人力去查核，于是财政部每年就会依各地区的房价水准，公布房屋出售的财产交易所得标准，平常只要售屋者以房屋评定现值的一定比率，申报卖屋的所得，税捐机关没空就不会去查，但若有人检举或有专案查核时，税捐机关也保留以实价课税的权利。
举例来说，台北市大安区去年的售屋财产交易所得标准，是房屋评定现值48％，假设甲有一栋位于大安区的房子成本五千万元，房屋评定现值一千万元，若甲以1.2亿元价格卖掉房屋，甲一共赚了七千万元。
经过计算假设此笔交易中，甲在卖房屋的部分赚了三千万元，土地赚了四千万元（土地课土增税不课所得税），以往报综所税时，甲只须按评定现值一千万元的48％，即申报赚了480万元，再适用40％税率，税款约192万元。
不过，当大安区的房子被认定豪宅，税捐机关查出甲卖屋在房子部分实际是赚了三千万元，再按40％税率补税，补税金额就高达一千两百万元，而且还要再加处罚款。
卖方转嫁成本 房价又会飙
面对如此强悍的补税手法，投资人也有应对的方法，税务专家指出，通常买卖不动产，是房屋连土地一起计算总价出售，税捐机关补税时，再依房屋与土地公告现值的比重，去推算属于房屋部分的获利。
所以，未来投资人卖屋时，须在契约上分别写明房屋与土地的买卖价格，则申报卖屋的财产交易所得就有依据，否则由税捐机关推算房屋获利，有可能产生不利的后果。
财政部近来对这类高总价房屋交易补税案例，在房地产市场掀起不小波澜。
宝舖建设副总陈松林分析，这种「变相的实价课税」，恐使卖方将交易成本都转嫁到售价上，未来接手的买方负担成本增加，届时不仅打房不成，反而造成房价愈垫愈高。
然而，淡江大学产业经济系副教授庄孟翰则有不同看法，他指出，虽然可预见卖方转嫁成本，但是否真会因此让房价飙涨，则得视当时的房市景气而定。
若景气好，卖方占优势，这样的情况才可能发生；反之，若当时为买方市场，对于不合理的房价，买方亦可不埋单，价格自然拱不上去。
台湾不动产市场长期处于低利环境，造成持有、买卖房地产的成本低廉，致使房地产沦为炒作商品，以实际交易价格课税，提高交易成本，可达压抑投机歪风，原是美事一桩。
但令民众不解的是，政府既已逐步以实价课税方向前进，对外公开解释时，从总统马英九、行政院长江宜桦到财政部长张盛和却又拍胸脯挂保证：「实价登录资讯不会作为课税依据」，马政府坚持「大是大非」的标准，还真是让人摸不着头绪。