理财周刊／新制上路 房市买卖议价教战守策

房地合一税实施前后，买卖房地该如何动作？坊间有不少版本的房地买卖全攻略，教民众要有「阵痛期」的心理准备，本刊则是进一步提供读者攻守最佳策略。

文．颜琼真

纷扰多时的「房地合一税」实价课税方案，于今(2015)年六月五日经立法院三读通过后，确定自2016年一月一日起开始实施；但政策确定后，民众对于该如何适用是最有利的，仍是雾煞煞，坊间也出现不少买、卖房的教战守策，希望提供一盏明灯，不要因错判形势而多缴税金。

根据立法院三读通过的版本，所谓「课税所得」，是房地收入减去成本、费用及依《土地税法》计算之土地涨价总数额后，再乘以持有期间的税率；税率则包括：持有一年以内课45％、一年以上至二年以内课35％、持有二年以上至十年以内课20％，超过十年以上则课15％。

自用住宅减免四百万元至于自用住宅则有减免规定，包括：一、个人或其配偶、未成年子女设有户籍，持有并实际居住连续满六年，且无供营业使用或出租；二、课税所得在四百万元以下免税，超过四百万元部分，按10％课税；三、六年内以一次为限。在重购退税规定方面，「换大屋」可全额退税，「换小屋」则依比例退税，但重购后五年内不得改作其他用途或再行移转。 另有「防错杀条款」，包括：一、合建分屋、调职，或非自愿离职，于二年内出售者，税率为20％；二、继承或受遗赠取得者，持有期间得与被继承人或遗赠人合并计算。

淡江大学产业经济系副教授暨德明财经科技大学客座教授庄孟翰谈到，政府当初在实施「奢侈税」时，论及自用住宅的「适用范围」，直至今年都还有新的解释出现。他预估，「房地合一税」的三读通过，只是确定政府可向人民征税的基本方向，至于适用的细节，虽有「防错杀条款」，但即便财政部日后有一百问、一百答，仍不足以说清楚、讲明白。

台湾房屋副总裁周鹤鸣针对房地合一税三读后，民众买卖房屋，光是在今年十二月三十一日前买或卖，甚或2016年一月一日后买或卖，有关「持有期间」的算法，他表示，因今年底前还有「奢侈税」的适用，前前后后的算法多达四十七种之多，连专业的房仲经纪员都不见得人人皆懂，更何况是一般民众？因此，恐怕会有一段阵痛期。

距离2016年一月一日的房地合一实施日期还有半年期间，但这半年，究竟是买房的好时机？还是卖房的好时机？各界说法不一。 群义房屋总经理潘家成表示，房地合一三读通过后，政策有明确的方向，对原本观望的市场买气可望从平淡转回温，市场氛围较有信心；另外，房地合一税订定「日出条款」，预计明年上路，同时将停止课征奢侈税，此对目前有意购屋的买方来说，若在今年年底前完成购屋，未来售屋仍适用原本旧制，因此年底前购屋反而可能较有利。

八成三民众对新制一知半解

周鹤鸣指出，台湾房屋智库透过网路进行问卷调查，发现预计在今年下半年购屋的民众占35.26％，其中，有63.64％的民众是为了适用现有制度，选择年底前入场。

不过，调查也显示，除了6.28％的民众非常了解之外，有超过83.58％的民众对于房地合一税「一知半解」；其中，包括57.98％「有听说但不懂」，25.6％是「有点了解」，甚至有10.14％「听都没听过」。

智库发言人张旭岚分析，房地合一税从去年至今，提出过许多版本，购屋族无所适从，新版本刚拍板过关，许多民众还需要比较新旧税制的差异性，才会逐渐恢复信心。买卖前，先算一算税额。她说，房地合一税采日出条款，明年元旦后购屋，才适用新制，自住且持有六年以上有四百万元免税额。对于一般长期自住的民众来说，如果在今年十二月三十一日以前买，持有满二年将可以永远适用现制，因为大部分房子的房屋评定现值是逐年折旧，所以住越久税越低；相对而言，明年购买的将适用新制，增值多少都按照房地合一税制缴税，如果选购高价新屋，可能更要仔细试算，才知道今年买或者明年买会较划算。

全国不动产企研室主任张瀞匀分析，房地合一税明年元旦上路，奢侈税同步取消，因此「买房早一点，税金差很大」，消费者若在今年底前购屋，持有满二年以上可沿用旧税制(依房地比计算房屋财产交易所得税)，税负较低，且既无奢侈税，亦无房地合一税，购屋相对划算！

东森房屋董事长王应杰表示，房地合一税不溯及既往，原先受奢侈税两年闭锁限制的资金，将因而得到解套，提醒想落袋为安的卖方，应把握新法上路前的蜜月期，让资金早日落袋为安，而有自住或换屋刚性需求的买方，更应把握这个议价好时机。

他举例，若某甲在今年六月买入总价一千八百万元的房产，在2016年五月以二千万元卖出，以奢侈税持有一年内课征总价15％的规定，依法应上缴三百万元；但房地合一上路后，则以出售房地产「获利金额」先扣除土地上涨的总数额(因各地公告土地现值涨幅不一，暂以十万元计)，再乘以45％规定，换算后，某甲仅需缴税约85.5万元，故新制需缴税赋将大幅减少四倍。

新税制前 黄金购屋潮

永庆房产集团研展中心经理黄舒卫认为，这次税改彻底颠覆既往的不动产课税方式，台湾房市将正式告别「轻税时代」，预期到明年元旦前会出现为了赶着适用「房地分离」旧制的购屋潮。(文未完)

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