理财周刊／永春都更案　人性弱点＋法令制度＋景气衰退的结局

文．庄孟翰(前淡江大学产业经济系副教授)

─房价跌二成，U型规画再减值一成─林钦荣副市长的真情呼唤：「放下吧，让大家好好过个年！」

Ｑ：永春都更案延宕十八年，不同意户因不满选配原则、营建工程管理费与风险管理费等问题而提起行政诉讼，去年八月，最高行政法院裁决出炉，已经开工一年的永春都更案，以「选配」、「营建工程管理费」及「风险管理费」有问题，宣判台北市政府败诉而遭勒令停工，这也令当时核发的建照等同被迫失效。不过，历经六个月的努力，目前已再通过新的都更计划，台北市副市长林钦荣也适时的向不同意户喊话，「历经这么多年，也该放下，让大家都能好好过年！」

想请教庄教授，永春都更案超过九成九的同意户，亦即一一四户当中只有一户不同意，并且都已经开工一年多，却因不同意户突破都更法令漏洞，而使得全案又再度停摆，在现有的法令制度下执行都更任务，未来是否还会发生更多的永春案？

Ａ：延宕十八年的永春案，时间拖延得令人惊讶，比起日本六本木之丘等大规模都市再生计划推动的时间还久，更何况两者的规模大小差距甚大，永春案基地面积三九四五平方公尺(一一九三坪)，六本木之丘等则是动辄五至十公顷的基地。

然而，最近中央政府又夸下海口，表示今年都更要通过八百案、一万户，如仅系「挂件」就算数都难以达成，更何况由权利变换到「抽签、选屋」才算底定。然而，之前中央不断指责地方政府行政怠惰，但永春案自去年八月败诉后，仅历经五、六个月，市政府便立即重新再审核准，显见北市府相当积极地处理此案，又何来怠惰之有？

根据台北市政府都市更新处所发布之讯息内容，永春都更案因部分土地所有权人不同意更新后可分回之价值及程序而提起行政救济，民国105年6月1日台北高等行政法院针对104年之行政处分认为有行政程序上之瑕疵，判决「原处分撤销」，台北市政府上诉后，106年7月20日最高行政法院判决「上诉驳回」。市府随即组成府级专案小组，市长指示比照都更「168专案」审议程序，加速协助都市更新审议作业，并请实施者就选配原则、营建工程管理费、风险管理费等争点检讨修正，106年10月5日起实施者申请重行公开展览及续行都市更新审议，107年1月15日审议通过，107年1月26日核定实施生效。

另外，对于选屋不公与评价基准日等问题，也都经过充分讨论，至于原订12.22％的风险管理费，最后决议通过下修为12％，并由实施者吸收，另原列一千二百万元由住户负担之营建工程管理费，经协调之后亦全部由实施者自行吸收。由以上讯息可知，北市府对于永春都更案之审议处理已展现相当高的办事效率，中央官员实不应再将都更推动困难归咎于地方政府「行政怠惰」。

对于这次北市府能够当机立断的组成专案小组，并比照168专案审议办理，实在值得嘉许，至于选配原则与选屋不公问题应系蓄意杯葛手段。另外，营建工程管理费、风险管理费等则系见仁见智，惟今后都更户最应关注的是值此景气衰退，房价每况愈下之际，如何监督工程品质，不必刻意调降这一部分费用，应格外重视的是营建成本提高对于房价之加成效益，这才是兼具结构安全与财产价值的根本之道。

景气与人性问题交错 都更死结越缠越紧

当前都更最值得关注的首推「景气问题」，虽然今年整体景气看似略有回温，但也仅是都会区好地段略有回升迹象，其他则尚待追踪观察！另一个要考量的便是「人性问题」，过去常因为钉子户致使都更停滞不前，现阶段再加上景气不佳，双重因素的交错牵制，更令都更死结越缠越紧。

另一方面，都更过程漫长，常会因「估价基准日」不断变动而导致问题丛生，试想动辄七、八年期间会有历经几次六个月的有效期间，倘若不同意户蓄意杯葛，不断上演重新再来的戏码，实施者如何锁定估价基准日？更何况景气向上，房价上涨对实施者与都更户都较有利，然而，当景气向下，对两者可都是利空因素。

都更流程必然面临五大变数「景气→房价→估价→共同负担比例→分屋比例」，当中景气影响房价，其后再影响到共同负担比例及分屋比例，景气荣景时这类问题较容易被高涨的房价所掩盖，惟当景气下滑，共同负担比例增加，分屋比例随之降低，当都更权益缩水，分配问题也就一一浮现。因此，都更应当机立断并兼顾景气因素，还要在初期就充分沟通讨论，才不致中途横生枝节，切记，七、八年期间房价变动会有多大？

行政、司法不同调 开工又停工

永春都更案最吊诡的是，一反常态居然演变成同意户在进行抗议，这可真令社会大众看得一头雾水。其实永春案最令人费解的是，早已经走完都更的整个流程，并且已经开工一年，依照往例如「文林苑」抗争结束后两年多即告兴建完成，估计永春案也应该会在三年内完工，却因不同意户提出「选配」不公等问题，认为自己权益受损进而提起诉讼，导致台北市政府败诉而不得不勒令停工。

要是依照不同意户这样的诉求，就可以轻易令已经开工的都更案全面停摆，那么往后遇到选配问题，是不是只要不同意户不参与选配，或是分配到不满意的位置，都可以提出诉讼？

事实上，过去公营机构也曾因为选配未出席，最后因代为抽签而分配到非原预期的位置，但参与选配如同拿到一张选票，这是自己的权益，不出席如同不去进行投票，导致自身权益受损，就不该再借机提出异议，公家机关当初既没参加抽签，也就遵守少数服从多数员额而不再提出异议，这应该就是都更过程大家都必须共同遵守的游戏规则。

更值得关注的是，在不同意户历年所提出的诉讼案件中，有不少争议点系不同意户主观认定「引用法令错误」所引起，由此可见，在当前都更法令交织重叠情况下，一般民众对于相关法令认知之不足。

这也凸显出，都更制度当中「行政与司法」不同调的后遗症已逐渐显现，当都更法令建置得不够完备，就可以轻易找到「太多的突破点」去进行司法救济，都更制度螺丝松了，SOP流程漏洞百出，当实施者依照都更流程，由事业计划进行到权利变换，再到选屋、开工，基本上实施者在执行过程都是依法行事，反过头检视都更法令究竟存在哪些漏洞，才会令整个都更案打掉重练，那未来还有谁敢参与？连柯市长都会无奈的感叹，「法律拖太慢，工程都开工了才跟你说败诉」。犹记得永春案判决败诉时，林钦荣副市长就曾表示想与法院举办联席会议，不过最后不知何故无疾而终，殊为可惜！

整体而言，都更成败关键依旧有赖司法的果断仲裁，此外，还得尽速建构估价权威性，才不会因为景气的变动而横生枝节。另外，建议成立不动产专业法庭，以加速纠纷解决，否则层出不穷的人性及景气问题，必将严重影响后续都更推动。

景气转折 房价从A+降到Ｂ 两败俱伤

永春案走到现阶段，原本规划全区改建，其后因为不同意户因素而改变成一部分重建，另一部分则仅进行整建，另又因不同意户自认位处社区大门关键位置，片面认为实施者超过十亿元的超额利润就是由他而来，因此，才会有恃无恐认为整个都更案非他参与不可，也才会有不同意户狮子大开口的诸多传闻。

当初房市景气荣景，该案号称一坪一百多万元，不过因不同意户的拖延，以致整个建案规划设计缺少原本位处中间大门这一块，而呈现「Ｕ型」，导致地下室停车位之规划设计与动线出入之诸多缺陷。再加上自2018年1月1日起，雨遮、屋檐不登记不计价，整合之初明明可以雕塑出A+等级建筑，每坪价值一百万元，如今景气下滑，规画设计又因「Ｕ型」之严重缺陷而沦为Ｂ级。试想，景气重挫房价下跌二成，Ｕ型规画设计再减值一成，加上雨遮、屋檐不登记不计价，售价再少五％，现在每坪售价可能仅介于七十至八十万元之间，两败俱伤，殊为可惜！

虽然林钦荣副市长感性的呼吁，希望可以让大家好好过年，市政府也已尽最大努力当机立断快速处理，由此可见地方政府的积极态度。或许此案正可树立标竿，让公权力适时介入来为公信力加持，此相较于中央总是将都更推动困难归咎于地方政府怠惰，却又未见中央拿出具体有效的因应对策，但又一面喊出「一年八百案、一万户」的口号，未来一年大家都应该可就实质进度来共同检视中央政府的公信力！

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