理财周刊／辅导「自力更新」 建立代理实施者制度
都更绕来绕去问题千百种，大方向不外乎容积奖励、税负与代拆等法令议题，此外，更有权利人意见整合问题，当中互信不足、人性贪婪等议题，更是掀起社会争议的一大乱源。
其实，都更除大方向探讨外，当中，更潜藏盘根错节的细项，需要主管机关、社会各界与专家学者共同面对，无法一言以蔽之。但就现阶段浮上台面的都更争议，同样问题却一再重复上演，因此，是否能为都更提出另一条解决途径，跳脱出既有窠臼，请问教授的建议？
政府究竟要站在何种角度推动都更？民众的配合意愿多高？其实，想想当初推动都更的初衷，1998年公布都市更新条例并开始积极推动，都更过程中，庞大的潜在利益不言可喻，任谁都想从中分一杯羹，最终，都更就败在「钱」的问题上，更蹦出一些钉子户，利用世代居住的情感面包装美化争钱的背后动机，最后还可能招致社会团体参与抗争，成为社会一大乱源。
都更最难跨过「权利变换」这一门槛
当然，都更有时难免会出现一些争执，整合过程彼此都是在进行一场找出自我最适权益的角力，但不该成为漫天要价，狮子大开口的场域。事实是，台湾房屋老旧，位处地震带上，又有土壤液化等潜在危机，回想1999年九二一大地震，不仅死伤惨重，更震出台湾房屋建筑结构安全问题，因此，此刻推动都更刻不容缓，尤其公权力理当适时介入，方有可能加速都更脚步。
根据统计，目前一个都更案由整合到兴建完成需花费七至八年的时间，期间四到五年都耗费在整合阶段。目前台湾三十年以上老旧房屋，共有384万户，根据内政部营建署资料显示，从民国95年至104年，十年期间，计有404个更新案，但都只进行到事业计划阶段便停滞不前，迟迟跨不过「权利变换」这一门槛，原因何在？很明显的，「信任」一词横亘在权利变换面前，形成一条巨大的鸿沟，任谁都难以跨越！
民办都更争议不断
事实上，都市更新处理方式，可分为重建、整建与维护三种，如能就广义的角度视之，更可包含公办、民办、自力更新及协议合建等，现阶段以民办都更最为常见，又因案例最多，也衍生出最多问题；由文林苑事件开出第一枪，紧接着更多案例，如同烽火连炮接连延烧，最终，烧出「钉子户」问题，此后，这一名词俨然成为都更一大绊脚石。
历经许多都更争议，检视钉子户的成因，整合不愿都更者的意见，当中「互信不足」争议成分占比最大，简单来说，「怕被骗」是最难解之根源。其实，都更原本就不是三言两语可以说清楚讲明白的是非题，到底谁赚的较多？谁从中牟取暴利？只要从实务案例中逐一检视，即可轻易挑出几项常被质疑的争议点，包含有同意书、估价、信托、权利变换及两本契约等大方向问题。
就以2012年曾议论一时的案例，当初在南港路与兴东街口，标榜一坪换一坪的都更案，当时本人曾在「台北市经济发展委员会」开会时，建议市长郝龙斌务必小心权利变换算法不同，此案可能衍生不必要的纷争，果不其然，最后宣告无疾而终。
如就此案解析双方算法，当时原住户共有一百二十七户，该案都更后拟改建为四百三十户；若依照住户依户数计算可以分回比例，应为一百二十七户除以四百三十户，为29.54％；但若依照实施者容积比例计算，则为八千一百二十坪除以两万三百坪，即住户分回比例为60％，因算法不同，分回比例就相差了30％，试想，这么大的差距如何沟通整合？
如再依房价推算，当时预估房屋售价，若以一坪50万元计算，都更后的销售总额可达40.6亿元，扣除工程款27.8亿元及管销费用4.8亿元后，利润为8亿元。以住户的角度来看，实施者获得八亿元利润，一百二十七户，等于每一都更户被赚走六百二十九万元；倘若房价涨到五十五万元，则被赚走九百四十九万元；若是六十万，则被赚走一千两百六十九万元。如依当时预售房价，实际开价每坪已高达七十至八十万元，而这又是实务一个难以预估的大难题。
就此而言，住户总有被坑的感觉，因此而衍生更多钉子户问题，由于民办都更经常面临双方观念沟通与房价、坪数算法不同问题，事实上，都更面临的专业知识，并不是一般人所能轻易理解，因为了解不够甚至听不懂，也因此总心怀戒惧深恐被骗，因而总是以不变应万变的态度应对，即便都更建置再好的法令制度，也脱离不了人性现实面不愿吃亏，不想被占便宜的防卫心态。
彼此不信任 不如自力更新：「自己的钱自己赚」
「人心」成为都更最大变数之一，太多负面案例成为滚雪球效应，诚信问题在利益面前不复存在，因此，该如何继续推动都更轮盘，主管机关与专家学者莫不百方设法找出应对之道，既然民办存在诸多问题，不如推动自己的房子自己建，不假他人之手，何不建立「代理实施者制度」，以「自力更新」方式「自己的钱自己赚」，积极推动成为未来都更主流。
目前自力更新案例不多，因此可以仿照台北市首宗由地主自组更新会并取得百分之百同意比例之水源路四、五期整建住宅之成功案例，亦即由都更户自组都市更新协会，政府扮演辅导角色，前期可适度补助相关整合经费，待凝聚共识讨论出结论，再对外公开征求建筑师规划设计，并延揽专业人士协助产权整合、权利变换与银行融资等都更户无法自力完成的相关重要事项，最后则是公开遴选营造厂商。目前此一都更案在台北市政府与地主共同努力之下，即将于2017年完工，成为台北市推动老旧整宅都市更新的典范之一。
推动「自力更新」，应再借由「不动产专业法庭」，让公权力适时介入，一则可避免不了解都更法令及开发流程与权变计算方式的一般民众，成为不良建商的待宰羔羊，再则规避钉子户漫天要价成为常态等情事。
由于台湾即将快速迈入高龄社会，如能再辅以「以房养老」概念，置入逆向抵押贷款并案处理，相信在「代理实施者制度」、「以房养房逆向抵押贷款」与「不动产专业法庭」三方面相互搭配之情况下，必能加快都市更新之推动，同心协力重新打造舒适安全的居住环境。
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