理财周刊／庄孟翰：都市更新修法 应兼顾实务

文／庄孟翰

信不信由你，都更一百户人家，至少会有一千个不同的问题与个别需求！

截至今年六月底，台湾高达三一九．四二万户住宅屋龄超过四十年，其中台北市四十四．五六万户，新北市五十三．五二万户，由此即不难了解当前国内建物老旧、居住环境窳陋，亟待改善数量庞大。偏偏三月又发生文林苑都更纠纷案，导致不少民众闻都更色变，主管机关亦苦无良策，最后只好走上修法一途。

行政院于十一月二十九日通过都市更新条例修正案，新增钉子户拆除须经调处和司法程序、地上物未拆除前不得预售，以及中途撤回同意书等相关条款。其中对于事业概要同意门槛，住户自行划定申请者，由私有土地、建物面积及所有权人十分之一，提高为十分之三，建商主导者须达十分之五。至于事业计划同意门槛，依地区不同，由目前住户的二分之一到十分之八，提高为三分之二到十分之九；其中迅行划定地区提高至三分之二，优先划定地区提高至四分之三，民间自行划定提高至五分之四，例外规定则提高至十分之九。

由以上几项修订重点与同意门槛之调高，即不难了解未来都市更新困难程度，倘若未来立法院审查时亦仅只着眼于门槛调高，恐亦无法达成原立法意旨。更何况人性面个别因素，再加上土地与建物产权复杂程度，如非亲身体验，否则必然会与现实脱节。

目前一般民众除无法确实了解建蔽率与容积率，对都更流程更一无所知，最无法理解的是，已经表明没有参与意愿，却又被划入都更范围；其次，尽管实施者开出一坪换一坪再加一个停车位的条件，还是无法消除住户彼此间的猜疑，尤其对都更前估价与都更后预售价，再怎么换算也是兜不拢。

因此要想以一个单一数据比例做为权利变换基准，恐亦不切实际。因此都更条例修法时，在松紧之间取得平衡点之外，亦应兼顾建物立地条件及其差异补贴，仅空有理想的法令，必无法彻底解决复杂的都更流程。

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