理财周刊／庄孟翰：预售屋未实价揭露 美中不足
文／庄孟翰
实价登录届满二年，虽已累计超过三十万笔资料，惟预售房价登录却不到一成，一般民众对房价行情依旧是雾煞煞。
一般而言，除特殊区位或案例，中古房价约介于预售房价七至八成之间，而预售房价又是中古房价领先指标，不论是建商或购屋者，都可就二者变动相互推算市场行情与价差。
自政府实施实价登录，一般民众最期盼者即在于此，惟在实价登录仅以区段化、去识别化方式呈现交易行情，加以高低价前后五％不揭露，导致政府公布房价普遍偏低。
另外，单价是否扣除停车位、增建等因素，也会造成实际交易价无法真实呈现；其次，预售屋未立即登录，加以有心人士借机炒作，房价资讯更显得扑朔迷离。
民众则普遍希望政府能够像香港、日本、美国一样采取全面揭露方式，减少交易纠纷，最重要的是，主管机关能够提供购屋者具有公信力的参考资讯，并借此与国际接轨。
实价登录迄今，一般咸认预售房价未能即时公开实际交易行情应是美中不足之一大憾事，惟就实务案例，除非立法限定在一定期间内登录，否则就预售房价之定价基准，例如前后栋、楼层差异、建材设备、通风、采光、动线，甚或毛胚交屋等因素，都可能造成相当大价差。
另一方面，如何要求建商即时公布实际交易价格亦有其局限性，其因在于预售建案无法预知何时完销，而主要症结又与房地产景气息息相关，亦即景气向上攀升阶段较易顺利完销并即时登录，且所显示房价为前低后高，如系景气低迷阶段，所显示房价走势则为前高后低。
建商最大困扰则在于往后施工期间景气变化所导致房价之高低起伏，如再加上购屋者先后购买价差披露因素，很可能衍生签约后、交屋前买卖双方诸多争议，因此，预售房价如何达成政府与买卖双方三赢的最大公约数，恐仍需就实务面之困难因素一一加以克服之后，方有实现可能。
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