从「一大二多三高四低」 解读下半年房市
图、文／理财周刊
文．庄孟翰
二○一○年台湾与中国签订ＥＣＦＡ，不少投资者一再借题发挥炒作房价，当时笔者曾预测去(二○一一)年年中将会出现转折点，其后政府虽于六月一日祭出奢侈税，惟仅买气转弱，房价并未大幅松动。去年笔者再以「一大二多三高四低」提出今后检验房地产景气走势之观察指标，一大系指贫富差距的Ｍ型化加大；二多是指钱多、投资多；三高为高物价、高房价、高失业；四低则为低所得、低利率、低税负、低投报率。并且再次预测今年年中还会再出现另一转折点。 奢侈税开征后，市场未如预期迅速降温，主要在于政府为兼顾经济成长，并未进一步使出金融手段杀手锏。及至四月油电双涨效应浮现，往昔「油价涨、物价涨、房价涨」传统思维模式再次成为购屋保值议题，虽然高单价、高总价产品销售迟滞，惟低单价、低总价产品需求依旧殷切，最显著者为大台北郊区及中南部市场走势开始局部加温。 信义路三段「勤美朴真」在四月份传出顶楼以每坪三○四万元、总价高达十亿元出售，央行随即决议出重手打豪宅，除限制贷款不得超过六成、无宽限期之外，还要求金融机构须于每月五日前缴交「豪宅月报」，各金融机构亦同时严格审核一般房贷，导致价量开始萎缩，尤以预售豪宅交易大幅缩减七成，中古豪宅骤减四成以上最为明显。 更值得重视的是，口袋够深的投资客因高财务杠杆操作失灵，自此市场景气才渐呈下滑走势。因此，如就「一大二多三高四低」检验下半年景气，可发现「二多」已转变为钱多、游资多，至于「三高」之高房价区域，除不再漫天开高价，议价空间也已逐渐加大。 至于「四低」之低税负，在预售屋转售价差课征所得税，以及政府已针对高房价地区大幅提高地价税、房屋税等持有成本情况下，预期心理也已逐渐消失。惟未来整体市场走势仍系于政府是否有决心从提高持有成本与交易成本着手，并且彻底阻绝源源不绝的外来炒作资金而定。
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