理财周刊／从64X、1.57%、45% 解读房市景气
文／庄孟翰
最近全球房地产指南(Global property guide)公布2016年第三季全球92个高房价城市房价、租金与收益率统计资讯，台北市房价租金比64倍，全球排名第一，其次，租金收益率1.57％则系全球最低，因此被评为一颗星之亚洲最不具投资价值城市。请问您如何就「64X、1.57%、45%」这三个数据解读未来台湾房市景气？
台湾这一波房价自2003年以来逐渐攀升，主要缘于「钱多、利率低、税轻」这三大因素，及至2014年七月一日，台北市率先大幅调涨房屋税税基与税率，在税制结构急遽改变下，市场景气随之逆转并呈每况愈下之衰退趋势。
至于「64X、1.57%、45%」对于整体房市景气之影响，则分述如下：
一、64X、1.57%、45%与全球主要城市之比较
根据全球房地产指南数据显示，长期以来台北市房价租金比一直高悬于64倍，全球排名第一，亦即投资64年才得以还本，其次，租金收益率1.57％则系全球最低，因此被评为只有一颗星之亚洲最不具投资价值城市。
至于2016年一月一日房地合一税四五％之边际税率，亦是全球最高之一，由此不难了解当前房市在「64X、1.57%、45%」一连串利空因素掼压下，自2015年景气急遽转折，2016年价跌量缩，2017年则依旧是持续向下探底之衰退趋势。
最近几年台湾房市泡沫危机的阴影一直挥之不去，亦即「红色警戒」已持续存在相当长一段时间，如就笔者根据多年累积经验所拟定的十项泡沫评量指标来加以评估，例如房价所得比早已超标；其次，房贷本息超过家庭收入三分之一也超标，房贷余额占GDP比重超过40％，也是超标，年收益率低于5％─超标，房价租金比超过二十倍─超标，按2016年第三季台湾房价租金比64倍，等于64年才还本。
另外，房价涨幅超过GDP涨幅也是超标，短期涨幅超过30％─超标，投资性需求超过20％─超标，开工率大于销售率─超标，空屋率大于5％─超标，由以上所汇整十项指标皆呈现红色警戒加以探讨，市场景气渐趋低迷亦乃预料之事。
时至今日，房市景气逆转，大概只有房价涨幅超过GDP涨幅、房价短期涨幅超过30％与投资性需求超过20％这三项略有转变，整体而言，房市景气还是处在红色警戒阶段，纵然房价无泡沫破灭危机，却仍有超额供给隐忧，因此，不动产开发业当务之急应是尽早出清余屋，俾免出现流动性风险。
最近四年之买卖移转数量，已由2013年37万1892栋，2014年32万598栋，2015年29万2550栋，逐年下降至2016年24万5396栋，而创下二十五年新低(1990年23万6396栋，1991年28万9503栋)，此一逐年递减之趋势，显示市场景气低迷还有一段漫漫长路要度过。
此外，如再就《住展杂志》北台湾预售与新成屋统计数据，推案金额由2013年之13467.06亿元逐年下降至2016年之7956.49亿元，并且销售率亦由77.98％大幅降至28.8％，据此即可充分了解在当前交屋潮届临，预售屋、新成屋与中古屋竞价求售，其间所显示景气衰退之经营困境。
四、房地价格均告下跌
根据房仲业者调查，五个豪宅聚落区近三年房价变化，以高雄美术馆特区涨9.6％居冠，跌价最多的为北市信义计划区，值得关注的是，一向都是豪宅指标区的信义计划区房价，亦由2014年每坪117.5万元，骤跌至2016年之98.6万元，跌幅高达16.1％。
此外，根据内政部最近发布的第四十七期(2016年九月三十日)全国都市地价指数，其中台北市下跌1.8％，跌幅最大，并且全市十二行政区均告下跌，其中又以南港区跌幅3.02％最高，文山区跌幅2.72％次之。
另外，根据最新实价登录资料显示，近二年台北市各行政区成交价，以中山区跌最多，达12％，新北市则以板桥区18％之跌幅最高。
如再根据房仲业者就实价登录资料之汇整，双北十大蛋黄区，松山、大安、信义、中山、中正、板桥、永和、新店、中和与三重，二年来房价全数下跌，其中又以板桥、中和、中山与信义区冲击最大，跌幅都超过10％。
由于近年地价税大幅调高，使得信义计划区的大坪数指标性豪宅「台北花园」地上权住宅租金亦告大幅飙涨，由十四年前每月三万多元，一路飙到十二万多元，亦即一年就要缴付一百五十万元的地租，而令住户苦不堪言。
此外，最近有关地上权开发案首见嘉泥公司解约情事，而将大安区地上权土地归还政府，其次，日胜生「仁爱本真」开发案，拟变更为饭店用途，吉美建设「吉美璞立」与志嘉建设「志嘉水曜」也都规划转为商用不动产。
另外，位于板桥区的「升阳寓见」，虽分拆年限以二十五年期进行销售，亦告失利；至于高雄市永信建设的「R5新世界」，也同样面临销售与贷款的困境。
影响所及，国产署于去年十一月二十一日开标，全台共十四笔地上权标案全数流标，就连众所瞩目的中山区长春路标案，同样是流标收场。
由以上分析可知，最近几年台湾房地产不仅在国际市场不具竞争力，今后国内市场将会在「Ｕ型谷底」盘整阶段，呈现预售屋、新成屋与中古屋竞价求售情况，而在理性购屋时代届临之际，相关业者也必然面临买方市场另一艰辛的考验。
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