理财周刊／2019年房市景气迷思之解读 ─从房市风向球与广告批数观察景气变动趋势
文．庄孟翰
过完农历年，各界大都聚焦于景气复苏与否的议题，大多数业者也都以买卖移转数量为重点据以研判未来市场走势，其实，如能再将房市风向球之综合分数与广告刊登批数之起伏变化列入观察指标，或许更能精准的掌握市场脉动。
国内房市自二○一四年七月一日囤房税与二○一六年一月一日房地合一税实施之后，二○一五年景气开始转折迄今，各地房价跌幅大都超过两成，在此期间，房仲业倒闭，建案遭拍卖等情事时有所闻，尤其豪宅认赔杀出的案例更是层出不穷，在在显示，现阶段依旧是买方市场较占优势。
不少人好奇，新的一年，房市景气循环是否已出现回温迹象？其实，观察景气变动趋势不能单就「买卖移转栋数」及「实价登录」数据，即据以研判市场冷暖。如再往前追溯，将房市风向球与广告批数列入参考，必能更为精准的掌握市场脉动。
去年九合一大选过后，由于新任高雄市长韩国瑜多次发表亲中及开放陆资来台买房等言论，让许多人认为高雄房地产已露出一线曙光，不过真实情况是否真如预期？其实，回归现实，还是应将超额供给与人口老化等问题列入考虑，较能符合实务现况。
以高雄市为例，根据高雄市政府地政局公布数据，今年一月买卖移转数量三五一九户，与去年十二月二七六二户相较，月增二七．四一％，若与去年一月三一○七户相较，年增一三．二六％，因此有业者据此推估上半年推案量可达八千户，爆近十年的最大量，表面上看似回温迹象，不过却忽略了这些年来「低基期」因素所导致回温的假象。
其次，如再就今年二月买卖移转数量一九七七户与去年二月一八八九户加以比较，则是年增四．六六％，若再与今年一月三五一九户相较，则是月减四三．八二％，因此，很难就短期增减估计全年买卖移转数量。
由以上分析不难发现，目前对于房市景气的研判，市场大多着眼于买卖移转数量，再加上中央银行于年初公布，二○一八年五大银行(台银、合库银、土银、华银及一银)新承作的房贷金额四九四一．三六亿元，与二○一七年四六一四亿元相较，增加三二七亿元，年增率七．一％，创近九年最大增幅，种种迹象都让人有房市回温的错觉。
从房市风向球与广告批数观察景气趋势─经由分数增减即可准确掌握市场脉动
其次，从附图房市风向球之综合分数加以观察，民国一○二年四月高达四十八分，其后随着一○三年七月一日囤房税以及一○五年一月一日房地合一税之陆续实施，一○五年一月综合分数下降至二五．四分，系有史以来最低水准，其后虽略有提高，惟一○八年二月再降至二六．九分，由此不难了解景气依旧胶着之市场现况。
另外，如再就占房地产销售极大比例之广告费用加以观察，依《住展杂志》所汇整之广告批数，从九十八年十一月之十分下降至一○四年四月之五．三八分，再降至一○八年二月之三．二八分，另外也可由每天见报之广告数量计算得知，当然也有一部分广告转登载于网路，惟就此仍可与房市风向球之综合分数据以观察市场实务现况。
至于景气是否复苏，市场上游应当最有感，如以过去「秒杀」阶段的市场反应，建商应当在此时大量购地，不过，就二○一八年前十名建商猎地仅四○二．六亿元，并且全年建商购地约仅一八二二亿元，相较过去的数据，虽可谓差强人意，惟只是单凭「感觉」很容易陷入迷思。
其实，要能真正看清目前房市实务现况，如能再将房市风向球与广告批数之变动趋势列入解读参数，当可更加准确的掌握市场脉动。