理财周刊／2016年房市看跌趋势明显
Q:2016年总统大选在即，但民进党总统参选人蔡英文是否陷入「购地风暴」，国民党总统参选人朱立伦的副手王如玄则是买卖军宅获利引发各界争议不断，究竟明年房市还有没有值得期待之处？
A:台湾房市自2013年底、2014年初，走空的态势就相当明显，尤其2014年整年度的移转栋数已逐渐下降至320,598栋，今年更可能只有26万栋左右，显然情况更为险峻。
针对两党正副总统参选人之购地或购军宅争议，当事人在第一时间的直觉反应必然是一概否认，真相如何，还有待时间验证，不过这些争议与明年市场走势并无必然关联。至于明年房市景气不可能呈现回温走势，主要是整体经济表现欠佳，今年的经济成长，虽然行政院主计总处在11月中旬才拍胸脯保证，今年GDP可望保1(预估1.06％)，惟台综院于12月初所公布之最新全年经济成长率，竟大幅下修至0.98％。
原本，大家还期待马英九总统于今年11月7日与中国大陆国家主席习近平的「马习会」可以带来两岸的「和平红利」，甚或更大的投资机会，尤其股市期望更深，但事实印证，结果远不如预期。
再者，现阶段台北市房价与租金比高达64倍，系全球最高，至于租金报酬率仅1.57％则是全球最低，另2016年1月1日即将实施的房地合一税，边际税率45％，亦是全球最高之一，就现阶段台湾之经济承受力而言，显然不足，就连经济学家马凯教授都认为台湾的经济已到「崩坏」情况，显然马习会的利多还是掩盖不了房市结构性的利空。
再看台湾经济的海外生产比例，10月份是58.7％，以鸿海(2317)为例，去年合并总营收为4兆2132亿元，约占我国GDP 16.0974兆元26％，虽然其代工能大量创造就业机会，但若以海外生产比例将近六成，也就是一半以上的工作机会是在海外，这也难怪大家会生活苦哈哈，怨声四起。
此外，鸿海的资本额为1515亿元，2014年的税后净利为1305亿元，但侨外资持有比例高达48％，几乎有一半的获利是被外资赚走的。
再以台积电(2330)来说，资本额为2593亿元，2014年营收为7628亿元，税后净利为2639亿元，但侨外资比例高达77.17％，也就是说，台积电每赚10元，其中有7.7元是被外资赚走。
以上鸿海与台积电这两家公司所显示的结构性问题，究应如何调整，颇值得深思。
因此，当台湾股市、汇市及房市同时出现问题，尤其房市景气还没触底，怎有可能迅即呈现Ｖ型反弹回温走势？未来房市「Ｕ型」走势已愈来愈明显，也就是价格逐渐下降之后，会在谷底的底部持续一段较长的盘整。
最近，永庆房产集团针对明年总统大选后的房价进行问卷调查结果，其中，全台看跌明年Q1与全年房价的比例仍维持在7成左右，且跌价格局仍将持续。但无论是对于明年Q1或全年房价，小幅看跌3％~10％的比例还是最高，显示明年「房价小跌1成内」已是市场共识。
至于进场意愿方面，53％受访者认为未来半年「不是」购屋好时机，较上季微降2％，但另一方面认为「是」购屋好时机的受访者，除了认为目前「议价空间大」、「好物件选择多」外，认为「限贷管制逐步放宽，房市将止跌回温」的比例整整大增10％，可见在观察大选、政策、市场价量结构调整后，不确定性逐渐降低，亦即局势明朗有助买方消除观望心态。
至于目前有意购屋或售屋的人，被问到怎样的价格才可以吸引购屋者之议题时，有高达60％的买方希望进场购屋理想价在「比实价登录的成交行情低10％以上」；但相对来说，60％屋主的行情认知仍停留在「实价登录的成交行情正负10％左右」，显示买方对于降价的期待幅度远大于卖方。现阶段买方之所以不急着买，一方面是要等房价下跌再说，另一方面，当然也是供给量过多，可挑选物件增多的关系，根据内政部统计处资料显示，今年10月的核发使照数量高达1.3万户，创下2008年1月以来的单月新高量，而今年全年的使照数量有可能写下2009年以来的新高峰，且可能超过去年的8.89万户，也就是近年建商所推出的预售屋，在这两年陆续完工的数量，可能高达20万户。
房市的超额供给，加上近几年各项重税，另明年1月1日又逢每3年调整一次的公告地价，中央政府也已要求各县市调整幅度「不应小于过去三年公告现值累计涨幅」，凡此，都是导致房市景气下降的主要原因。
景气转折已成定局，而房价下降也只是开始而已，至于景气衰退所衍生的后遗症将自2016年起逐渐显现出来。
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