理财周刊／U型谷底盘整 2016房市只会更险峻
Q:大家都说房市会不好，但今(2016)年初媒体报导，宝佳集团宣称要积极购地，这代表房市要反转了吗？
A:房市从2014年底确定由多翻空，迄今才一年多的时间，以这波房市从2003年SARS过后开始上涨的态势，多头走势超过10年，拉回修正「Ｕ型谷底盘整」3至5年是跑不掉的，而2016年的房市，并不会因为一两家建商想要购地就反转向上，其实就市场现况加以观察，反而会更加险峻，主要原因在于大家都忽略了短期重税罩顶的严重性。
今年初，媒体曾披露上柜的长鸿营造发生跳票情事，外界就担心这会不会是房市走空后，单一的跳票事件，还是会引发如1999年本土性金融风暴后，不少建商股票下市的「骨牌效应」？
就台湾有84％的住宅自有率来说，虽然政府持续打房，要将房价压抑下来，而房屋所有权人虽可接受「缓跌」，但也深恐房价骤跌或崩跌，故建商若也像房仲业惊爆倒闭潮，恐不利于股价与整体产业发展。为何我会认为2016年的房市会更加险峻呢？除了长鸿营造事件外，就我在房地产第一线的接触，某家专营豪宅产品的房仲业者就曾透露，南部有某家小型建商也传出跳票事件，此外，某家经营卫浴设备的业者也表示，台中某家有生意往来的地区型建商，财务出现缺口，导致周转失灵，只是因为后两者都非上市柜建商而未被报导出来。
另外，某公会的总干事也曾私下表示，有某家建商房子销售不佳，希望协寻合作对象，或是以批发方式「切货」了断。
有家名列营建业「优等生(获利表现好的建商)」的建商老板，私下也坦言，「2016年不乐见退房的人比买房的人多」，他说，政府打房，买气停滞，过去预售案可能卖五成后就开工，边建边售，但今年大家普遍看空房市，预期房价还会下修，致过去买预售屋的人，即使房子已经盖好，也没意愿交屋，或索性依契约规定让建商没收总价15％。因此，在这个氛围下，想要出清余屋都很难，若已购客户又想退屋，就会形成「退屋」件数比「卖屋」件数多的情形。
过去房市大多头的13年，虽然建商普遍「赚饱饱」，即使政府打房后，房市成交量大幅萎缩，2014年仍有32万余栋的交易量，而2015年大约是29.5万栋，并且大台北地区房价也已下修超过10％，不过大部分建商还是认为，用过去赚的钱，「应该」挺得过未来的空头市场。
问题是，营建业常是以「土地融资」、「建筑融资」方式向银行贷款，而金融业也是很现实的，为因应风险管理，常会因景气欠佳而「雨天收伞」。一般来说，银行也是希望建商能赶快把盖好的房子「交屋」给购屋者，以便偿还土融及建融，这两项融资贷款一旦转由购屋者承担，金融业的风险即告解除。
因此，当建商手中的房子无法顺利「去化」，而购屋者又出现「退屋」情况，造成手中的「余屋」过多，财力不够雄厚的小型建商就可能出现财务周转问题。
而大建商就能幸免吗？这也该打个大问号，因为，在房市大多头时，银行大都愿意支持建商「借新还旧」，但当空头市场降临时，游戏规则随时会改变，因此，若是房子一直卖不掉，即使过去建商赚得再多，恐怕也开始要「蚀老本」。
再看《经济日报》报导，指房市景气低迷，营建股股价频破底，让建商筹资计划紧急「喊卡」，像兴富发就公告，30亿元公司债「确定不募了」。此外，宝徕、国扬也撤回募资，房市、股市吹起寒风，让建商募资计划受阻。
一般来说，建商取得融资的管道，一则来自于银行的土融及建融，另外，则从集中市场透过发行公司债或现金增资，从投资大众手中募资。但现今，营建类股普遍大跌，除非银行认定公司财务结构健全，还款能力佳，才愿意以「借新还旧」方式供建商循环运用，如今，连来自股市募资的管道，都因为股价跌跌不休而「卡住」，恐怕建商未来的处境会更加困窘。
再看最近媒体也相继报导，因买气差导致多家指标上市柜建商酝酿今年不准备推新案，而改以在建案及成屋余屋促销为重点；由此不难理解，建商已因大环境不如预期，而不敢贸然推新案。
但这又怕有连锁效应，因为上市柜建商若不推案，则在手中建案或余屋慢慢去化后，会在某一年度因为没有完工的建案销售业绩进帐，势必会导致股价缺乏推升动能，终致投资大众不再青睐，股价下滑机率一旦升高，就可能误蹈恶性循环陷阱。
因此，当务之急应是建商要格外重视余屋去化，以免出现财务周转之流动性风险，金融业者则要积极控管土建融与房贷，避免误蹈系统性风险陷阱。
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