别被排队手段唬了 第一次买房要注意7件事

别因为排队买房心理压力下,而忽略一些购屋应有的基本认识。(资料照)

■当前购屋应注意之七大重要事项

品牌价值愈来愈受重视

预售屋、新成屋与中古屋的抉择

─应检视公设比虚实,各空间应标示尺寸

近年在钱多利率低情况下,再加上台商回流连带衍生投机炒作所导致房价不断上涨,另一方面,房地产业者也在土地与营建成本节节上升情况下趁机拉抬房价,影响所及,潜在购屋者深恐房价再度攀升而急于看屋,尤其是在排队买房心理压力下,往往忽略一些购屋应有的基本认识,以下仅就当前购屋应注意之七大重要事项,提供参考意见。

一、生活机能居家品质

─务必实地勘查并检视平面设计图

无论是首购或换屋,已愈来愈重视周遭环境与生活机能,例如是否邻近市场、公园、学校,并且距离捷运公车站越近越好,其次,一般居家也已愈来愈重视实际使用空间,亦即总销售面积扣除三分之一以上公设比之后,各空间实际使用面积多大?因此,对于客厅餐厅厨房、卧室与浴厕合理配置,更应格外重视,俾免家庭成员增加,又得面临换屋之困窘。

二、品牌价值愈来愈受重视:

─知名度较高建商结构安全较有保障

二○一五年房市景气转折以来,高房价与高销售率的建商大都是长年累积的品牌信誉,除地段区位之外,施工品质、结构安全、建材设备、准时交屋与售后服务等,都是消费者愈来愈重视的品牌效益,尤其是近年地震频繁,屡屡出现建物震灾,因此,购屋之前应多搜集优良建商作品之评价资讯,以确保自身权益,当前最受关注者首推漏水问题

三、预售屋、新成屋与中古屋的抉择:

─预售屋付款较轻松,新成屋议价空间较大

通常预售屋会有三年兴建期间,自备款边盖边付款,可以比较轻松的方式支付期款,尤其是在「10%自备款」或「0自备款」诱因下,一般首购族很容易以预售屋为首选。

至于新成屋或中古屋,则是在短期内就必须支付三成自备款,并且紧接着又要负担七成的房贷本息,一般人会觉得负担不轻,不过最大好处是有些中古屋公设比较低,室内使用空间较大。其次,近年新成屋在庞大余屋压力下,再加上最近央行对于建商余屋贷款「新增余屋贷款限制:最高贷款成数为5成」之规范,一旦大量余屋释出,尤其是在争相「让利」促销情况下,相信也是一个很好的选择。

四、契约审阅五天以上:

─应充分了解预售屋买卖契约书范本条文内容

根据内政部所公布预售屋买卖契约书范本之规定,购屋之前应让消费者携回审阅五天以上,有关这一点,在当前有些建案几近抢购情况下,最容易被便宜假象蒙蔽而直接缴交订金甚至签约,因此,购屋之前就应该要有此认知,才不致吃亏上当。

五、高公设比,严重影响购屋权益:

─一般公设比超过30%,豪宅更有高达40%者

近年大楼公设比普遍超过30%,并且有愈来愈多建案公设比高达40%,主要系因近年建筑法规趋严,加以建商为迎合高所得阶层追求生活品质之市场需求,不断增设管理中心宴会厅交谊厅健身房游泳池等安全与休闲空间息息相关,而这些面积都会计入房屋总销售面积,导致公设比愈来愈高,因此,购屋之前就应充分了解大而无当的公共设施占比多高等问题,以免花费更多的资金在效用不高的公设比。

六、各空间应详细标示尺寸:

─应充分了解家具配置与室内空间大小

由于近年小坪数建案占比甚大,除单价较高之外,最大的缺点就是一般购屋者无法透视其间所潜藏的问题。例如二十二坪预售屋,扣除三分之一公设之后约只剩十五坪,导致各空间极为狭窄,最常见为客厅、餐厅、厨房「三位一体」,共用一个空间,其次,是否为中间户单面采光等问题,在预售阶段很难了解清楚,因此,应事先审阅标示尺寸之平面设计图,以免交屋时才发觉家具配置与室内活动空间落差太大。

七、房贷比例

─小坪数住家应先了解银行承作贷款意愿

依央行最新公布之「中央银行对金融机构办理购置高价住宅贷款业务规定」修正重点,自然人第三户以上购屋贷款六成,无宽限期,购置高价住宅贷款六成,同样没有宽限期;至于高价住宅认定标准台北市七千万元以上、新北市六千万元以上、其他地区四千万元以上。因此,购屋之前就应先了解各银行核贷标准,俾免日后发生无谓争执。

另外,由于近年小坪数低自备款大行其道,然公设比普遍超过三分之一,导致银行对于这类产品之房贷相对保守,因此,购屋之前除应掂掂自己的荷包之外,更应注意建商所承诺的房贷比例在交屋时是否能够兑现。

最近由于投机炒房导致央行于2020/12/7发布「不动产贷款针对性审慎措施」,主要先针对购屋贷款予以规范,虽然央行表示不影响首购与换屋,不过就银行鉴价倾向偏低角度加以观察,其对购屋权益之影响仍不可小觑!

本文作者:庄孟翰

(本文摘自《理财周刊1062期》)

《理财周刊1062期》