理财周刊／房市景气落底 言之过早
文／庄孟翰
Ｑ：根据内政部统计处公布资讯，今年上半年核发住宅使用执照约四．五八万宅，较去年同期增加七千多宅，增幅一八．四％，创下十年新高。建照核发约五．八八万宅，同样也是四年来新高，开工数也较去年成长四五％。另外，今年一至七月建物买卖移转十六．二万栋，较去年同期十五．一三万栋增加七％，不少业者解读为景气已迈入谷底并已进入盘整。请教庄教授，房市是否已呈现触底回温迹象？
Ａ：根据各种房市资讯数据汇整结果，最后大家都会将交易量的多寡作为景气好坏的研判依据，惟买卖移转栋数除时间落差之外，更应注意的是包含二、三年前预售完工的新成屋与中古屋，而内政部统计处并未将这两类产品分开计算，因此，即便量能增温，也未必能精准研判景气动向，此可由新成屋建案依旧以让利为唯一促销利器，并且议价空间都超过一○％见其一斑。
如再根据内政部营建署公布的住宅价格指数，该数据系以二○一三年一○○为基期，全国房价指数最高点落在二○一五年第一季的一一五．一九；六都依序分别为新北市高点为二○一四年第四季的一一○．八二，台北市高点一○八．八七落在同年第三季，双北的转折点都在二○一四年七月一日囤房税实施之后急转直下。桃园则是二○一四年第四季的一一八．五九。至于中台湾的台中创下一二六．八九的高点，则是落在二○一五年第一季。台南也于同年同季创下一二二．五一的高点。南台湾的高雄较为独特，在二○一六年第三季创下一二二．五八高点，其后走跌，二○一七年第二季又创下一二三．七五新高点，并呈来回波动走势。
因此，如由以上六都之住宅价格指数加以观察，当可明显看出二○一四年七月一日之后台北市与新北市所受影响最大，其次为桃园市，台中市、台南市与高雄市则是呈现转折反弹趋势。至于未来整体市场仍将受到供给数量、税制结构与人口结构等客观环境之影响而呈现价跌走势。
由于营建署所公布之住宅价格指数资料来源系实价登录资讯，因此，解读之前就得先了解实价登录价格是否就是实际交易价格，是否仍潜藏议价空间，如就最近几年的市场行情加以分析，其最显著者例如最近的报纸广告仍未跳脱让利诉求，并且同一成屋建案半年来都还在刊登余屋促销广告，诸如赠送停车位、装潢及冷气等都还随处可见，至于「自备款10%交屋，买市中心2房，含装潢带租约，20坪月租68,000元」、「2房+1和室」、「月付1.5万起」等广告亦是随处可见，这些都是在价格上难以直接观察到的实务现况。因此，若仅依上述房价指数研判，恐有失真疑虑，不过，如能将实务现况并入综合分析，必能大幅提高准确度。
虽然不少业者认为景气已触底并且已进入盘整阶段，但从住宅价格指数可以发现各地仍存在不少差异性，因此，景气好转与否还是未定之天。如再由第一线市场实务现况来看，新成屋及预售屋销售依旧迟滞，各地让利广告未见停歇，包含代销业者不包销、建商不再积极猎地等种种迹象来，房市景气落底没？显而易见。
另外，实价登录去头去尾，并且仍存有一○％的议价空间，空屋余屋数量还是很大，即便使用执照及买卖移转量看似增加，但实际上没有考虑未来人口结构改变，空屋余屋数量恐会再向上攀升的因素。此外，交易量的增加几乎都是中、小坪数当道，房市景气下滑尤以台北市影响最大，新北市及桃园较为和缓，台中倒是没有特别大的变动，双北当初受到二○一四年七月一日囤房税的影响，三年以来，整体房市景气都还处于余屋去化阶段，因此，就市场实务面来看，要谈景气落底似乎言之过早。
市场实务 数据会说话─新成屋建案数量不容小觑
如再就近年备受关注的三峡、新庄、淡水等地之销售实务加以探讨，依九月份住展杂志之资料加以汇整分析如下﹕
(1)三峡：销售中建案十一个，其中预售建案六个，新成屋五个，新成屋占比四五％。
(2)新庄：销售中建案四十七个，其中预售建案七个，新成屋四十个，新成屋占比八五％。
(3)淡水：销售中建案六十五个，其中预售建案十七个，新成屋四十八个，新成屋占比七四％。
由以上分析可知，三峡建案较少，房价已渐趋稳定，预售每坪房价介于二十至四十万元之间，中古屋约二十四万元，惟仍有一○四年完工建案持续销售中。新庄建案较多，开价与实际交易价差距较大，预售每坪介于三十五至九十万元之间，中古屋约三十二万元，并且仍有一○一年完工建案持续销售中。淡水建案最多，开价与实际交易价落差极大，预售每坪介于二十至八十万元之间，中古屋约二十二万元，并且仍有九十九年完工建案持续销售中。
由以上分析可知，自二○一四年囤房税实施之后，虽然六都房市景气变化略有差异，惟如能再将实务现况并入综合分析，未来市场发展趋势将会更加明朗！