理财周刊／社会住宅「利息补贴vs.4,000亿投资」孰优？
文／庄孟翰
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授 德明财经科技大学客座教授中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长
Q：「四年八万户、八年二十万户」，蔡英文总统于今年国庆大会发表谈话时特别提到：「我们所承诺要办理的『社会住宅』，也正按照计划实现进度。『住宅法』已经完成修法，到目前为止，全国已经有三万多户的社会住宅正在兴建或规划中。」
现阶段社会住宅采「只租不卖」方式，以低于市场租金出租给所得较低的家户或特殊的弱势族群，这也是当初蔡英文参选总统时的主要政见之一。不过，现在的时空背景，尤其是房市景气与过往大相迳庭，当时所提大量兴建社会住宅的政见，是否还符合现在的市场实际需求？如果落实社会住宅只是为了兑现当初的政见，事先未做通盘的考量及规划，是否会沦为纸上谈兵？请教庄教授，社会住宅实际执行上可能面临的困境及解决对策？
A：现阶段「薪资不涨、房价太高及负担太重」已成为年轻人的共同敌人，然而，运用社会住宅解决高房价问题，目前社会住宅共有两万户，预期加上兴建中的户数，四年内将可达成四万户的目标，包含世大运所兴建部分，只租不卖的方式，都有别于过去马政府所推低价出售的合宜住宅。
依现行规划，「四年八万户、八年二十万户」的社会住宅，当中有十二万户为新建，八万户则是租金补贴，不过，此一构想显然未考虑到未来少子化的社会发展趋势，在年轻人口结构逐渐呈现溜滑梯式递减，包含小学、大学纷传关门倒闭，空屋余屋的棘手问题已逐渐浮现，由此不难看出房市已面临供过于求的新困境。
以日本为例，目前全国空屋约有820万间，平均七间就有一间空置，形成老旧房屋无法更新，土地无法有效开发利用之窘况，其间更暗藏防灾、防窃以及倒塌等公安问题。此外，依国土交通省统计，受到偏乡人口减少影响，全国空屋将会在十年内大量增加至二四％。由此可见人口与空屋之间的相互关联，现阶段台湾的情况与日本颇为相似，究应如何未雨绸缪，实有赖主管机关再深入探究。
因此建议，现今社会住宅新建十二万户与租金补贴八万户的政策规画，应该有所调整，不必为兑现竞选政见而勉强大量兴建。试想现有空屋少说也有七十万户，再新建如此多的社会住宅，一旦沦为蚊子馆，后续管理维护势必又得大费周章。
因此，建议兴建之前应先做好需求调查，需要多少盖多少，此一议题如再就目前台南市与高雄市仍无意兴建社会住宅，即可知其梗概，如再就附表六大都会区成屋价格，答案更为清楚。
去年桃园市长郑文灿曾表示，桃园市推动社会住宅的速度为六都最快，住宅基金连续两年编列共计新台币三十四亿二千万元，至于工程造价每坪约10.5至11万元，低于台北市的12万元，显然单就造价而言代价并不低。
由附表可知，六都房价除台北市与新北市较高之外，其余四都不论是公寓或大楼，应该都是以利息补贴方式较划得来。
本文之所以提出工程造价(不含地价)与成屋房价(包含地价)相互比较，主要系缘于桃园市、台中市、台南市与高雄市成屋价格不高，为何不能在当前空屋处处情况下，改以利息补贴方式，一则不必花大钱大量兴建社会住宅，再则可以大量去化空屋余屋，并有利于都市更新之推动。
因此，建议现阶段先将租金补贴与直接兴建的比例对调，亦即调整为租金补贴十二万户，新建八万户。其次，可延续目前营建署一年租金补贴六万户之机制，另增加四万户计入社会住宅租金补贴户数，就可达成计划目标的三分之一，如以每月平均四千元计算，一个月约1亿6千万元，一年约19亿2千万元，相较于直接兴建之庞大资金，当更具实质效益。此种依实际需要逐年「分期付款」方式，与原计划二十万户社会住宅总预算高达四千亿元相较，孰优孰劣？
南北均衡发展 兼顾在地老化问题
此外，现阶段社会住宅大都集中在台北市、新北市与桃园市，以双北以外地区，桃园、台中、台南、高雄大楼价位每坪大都介于12至18万元间，公寓约落在7至14万元间，以三十坪大小的居住空间而言，大楼一户约360至540万元，公寓约210至420万元。因此，倒不如以利息补贴方式协助买房，也较能兼顾到区域的「均衡发展」及「在地老化」的实际需求，否则如盲目大量兴建，未来可能出现更多的空屋，日本现况应引以为鉴。
如将社会住宅集中兴建于台北市，恐怕也有成本过高问题，依照台北市所拟定社会住宅造价一坪约11.5万元，如再加上土地成本，每户应不低于一千万元，除承租方负担能力之外，自偿性亦大有问题。
北市租金偏高 自偿性不足
按台北市租金系依市场价格八五折计算，假设台北市平均租金两万元，社会住宅租金一万七千元，依租金负担不超过家庭收入三分之一计算，承租户家庭收入最少也要五万一千元。依此数据推算，要多少年才能回收成本？膨风的政策是否过于理想化？
利息补贴与租金补贴并行
社会住宅不仅仅是提供居住需求而已，更应兼顾附近生活机能、就业机会与公共建设问题，例如道路交通、废水处理、下水道等，以北、中、南三大科学园区为例，已相辅相成的逐渐带动就业与区域繁荣，因此，如何导引台商回流，增加就业机会，自行购置，不必完全依赖政府提供社会住宅，亦是当前刻不容缓之一大要务。
另外，在少子化、老年化趋势下，对于社会住宅的需求势必也会如同日本一样日渐降低，尤其是在当前大量空屋前提之下，社会住宅更应以「兴办」为主，而非「兴建」。因此，建议先以利息补贴与租金补贴优先，至于兴建部分则应侧重于双北，除事先做好需求调查之外，亦宜以缓和渐进方式落实社会住宅之政策目的。