理财周刊／利息补贴 可帮助达成首购「中继宅」第一步
Q:台北市长柯文哲在推动社会住宅及都市更新时，都有提到「中继住宅」议题，它跟社会住宅，或一般的房子有何不同？
A:房地产在长达十多年的大多头行情，导致台湾逐渐进入高房价时代，政府不得不出手抑制房价，而包括总统当选人蔡英文、台北市长柯文哲及新北市长朱立伦都提出「社会住宅」、「青年住宅」的具体构想。
柯文哲推动社会住宅及近期所提的《台北市公办都更实施办法》，都有「中继宅」的规划，不过，台北市政府的「中继宅」概念，比较侧重老旧社区都市更新过程，旧房子拆除建，再搬回新建及分回的新房子之前的「安置」阶段。
但就像过去政府推出的「平价国宅」，因房价远低于市场行情而出现「僧多粥少」的情形，相信未来一旦社会住宅提供数量少于需求量时，为求公平起见，一定也会设定租屋年限。
因为只租不售的社会住宅只是为了满足阶段性的居住需求，无法让民众永久居住，而依台北市社会局现行的平价住宅方案，每期租期最长3年，申请续租后，最长不能超过6年。
而我一直想要以广义的「中继宅」概念来诠释「社会住宅」，以便让青年朋友或弱势族群居住满6年后，若无法获得再一次的续约机会，他们就非得要搬出社会住宅，而后续居住问题要如何解决？以《台北市公办都更实施办法》，所设计的12500元月租金来说，若要想继续住在台北市的话，则未来的租金负担一定会更高，但这群经济较弱势的族群，可能在短短6年内就有能力在外「购屋」或负担得起较高的租金吗？
虽然政府没办法解决人民一辈子的「住屋」需求，也没办法像新加坡政府提供大量的「组屋」(类似平价国宅)供85%以上的人民居住，但若能有完整的「配套」措施，则仍不失照顾之本意。
因此「中继宅」的规划相当重要而且有其必要，而这可以从两方向来进行，第一是「租金补贴」，这也是目前政府照顾弱势族群的方法之一，只要符合社会局的相关规定，就可以申请租金补贴。第二种则是帮助人民首购的「房贷利息补贴」，让想要成家立业的人，或是小家庭迎接新生命而想要有个安定的住所，亦即让有首购需求者也有能力购买得起房子，就像大多数人都是经由「小屋(小宅)换大屋」，而就在这些人购买人生第一间「小宅」时，给予购屋利息补贴，如财政部今年续办的公股银行「青年安心成家购屋优惠贷款」。
在这项政策之下，针对现有的房贷大都是20年期，如果能够延长为30年，则每月所支付的「房贷利息」就会较低，如能再辅以「购屋贷款利息补贴」，就可能达到与在外租屋之「房租」相差无几的实质帮助。
试问，跟不同的房东一直租房子，二、三十年下来，还是停留在「租房」阶段，最后房屋数量还是「0」，但若是按期支付与租金相当的房贷，二、三十年下来，就可拥有属于自己的「1」间房子，未来不论是房屋增值或所得提高，就可因应家庭成员的增加而转换大一点的房子，也不会饱受房租调涨与经常搬家之苦。
因此，我一直提倡「先租后买」的观念，先衡量自身的经济负荷能力，做阶段性的规划，而不必急于一时，另有些人针对仁爱路「帝宝」豪宅都说根本买不起，而有「仇富」心理，这也没必要，只要这些富人依法诚实缴税，再经由政策主导财富重分配，他们一样对国家社会有相当的贡献。
有关最近政府出手抑制房价飙涨，其实只要是渐进和缓，一样能够达到目的，惟两年来却连续大幅调高公告地价、公告土地现值，以及房屋税税基及税率，再加上今年初的房地合一税，短期打房措施来的又猛又急，未必是全民之福；其因在于市场景气早已呈现低迷走势，急于打房的结果，就容易出现交易骤减或崩盘危机。
其实，社会住宅之推动首应严格控制房价，德国严惩投机炒作措施可供参考，其在行政措施方面，当房屋售价超过合理价格20％时，卖方将面临最高5万欧元罚款；另在刑罚措施方面，当房屋售价超过合理价格50％时，除巨额罚款外，卖方将面临3年有期徒刑，罪名为涉嫌炒作、扰乱经济。
我国平均地权条例第83条：「以经营土地买卖，违背土地法律，从事土地垄断、投机者，处三年以下有期徒刑，并得并科七千元以下罚金。」也有这样明文规定，只是做与不做而已。
再者，少子化、老年化趋势将促使未来住宅需求逐渐减弱，在当前大量空屋之前提下，社会住宅之兴建还是缓和渐进为宜，不必急于一时，反而可以透过「租税手段」促使大量空屋释出，俾免大量兴建社会住宅，徒增闲置资产，而又排挤其他社福资源。
此外，希望政府能尽速完成大台北生活圈交通建设，缩短通勤时间，一方面减缓年轻人购屋压力，亦可以购屋贷款利息补贴方式帮助年轻人就过渡期之「中继住宅」，再经由换屋进阶到理想中的居住环境。
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊817期》www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】