理财周刊／公告地价上调 地上权住宅价格优势减
政府禁售500坪以上国有土地，改推地上权案，但因为连连往上调高公告地价的举动，将增加地上权住户的地租负担，反而变成阻力。
文．颜琼真
「买屋不买地」的地上权住宅案，较「有屋有地」的一般房子房价约打七折，因此，在高房价时代，吸引一些资金较不足的民众购买；不过，在政府逐步调高公告地价及公告土地现值的情况下，地上权住宅的成本优势正逐渐丧失中。所谓的「地上权住宅」，是指只有「房屋使用权」，但没有「土地所有权」(大楼产品为土地持分)，这与中国人「有土斯有财」观念大相迳庭，但包括中国大陆、香港及新加坡等亚洲国家的住房，大都是地上权住宅。
三成民众接受地上权住宅
因此，当台湾开放外人可买卖台湾的房地产时，已吸引香港人及陆客来台置产，其最大关键即在于台湾的房子是「有屋有地」，可永久持有房子及土地。
虽然国人喜欢买有土地产权的房子，但在台北市房价居高不下的情况下，「地上权」住宅案也将是另一选项；在永庆房产集团「民众买房意愿」调查中，曾就「现在国有土地地上权标售盛行，请问您愿意以较便宜房价购买地上权住宅吗？」做问卷，结果有高达45.7％的民众「不愿意」，却有超过32％的民众表示「愿意」。
永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫表示，这三成以上的民众愿意买地上权的房子，有大部分是投资客，对他们来说，虽然地上权住宅只有「房屋所有权」，没有「土地产权」，且房子年限愈久，居民的权利会逐年递减，但因大陆地区及新加坡也都是实施地上权国家，房市好时，房价照涨，且好地段的房子颇具增值空间。
台湾发展地上权住宅案大约二十年左右的历史，光是「地上权」住宅的产品也各有不同，发展迄今，有所谓的「地上使用权」不动产，及「地上租赁权」不动产。
中信房屋副总经理刘天仁表示，「地上使用权」不动产是指有买屋不买地，仅享有房屋使用权，没有土地所有权，其中，又可区分为「可分割移转(分户)」及「不可分割移转(不能分户)」两种；而「地上租赁权」不动产则是不买屋也不买地，仅享有使用一定期间的房屋及土地使用权，如「京站」。
中华民国估价师公会全联会名誉理事长卓辉华就地上权的发展历史谈到，政府于1996年开始推动地上权住宅案，大都是设定五十年的「地上权」住宅，可「分户贷款」，但出现回收困难问题。举例来说，假设建商盖的地上权住宅有二百户，未来等五十年租约到期，政府要收回整栋大楼时，就要面临二百户住宅的收回动作。
因此，从2000年开始，又改成只有「使用权」(不能分户)的地上权案，等五十年租约到期后，政府只要面对建商一个人即可。但如此一来，住户所拿到的仅是「使用权」，没有实质产权可供银行做设定抵押，不符合银行法的不动产放款规定，很难在银行贷款。
及至2004年，日胜生与台北市捷运局共同进行「交九用地ＢＯＴ」(现在的京站转运站)开发，除了交通转运站及京站购物中心外，另一栋住宅建筑即是「地上租赁权」(不能分户贷款)的产品。
市价七折获青睐
卓辉华指出，地上权住宅的土地，大都来自于政府或公家单位，建商初期只要付一笔「权利金」(较购地费用低很多)，取得成本较低，故其对外销售时，才能以较市价为低，约为「七折」的价格销售。
因为依市价打七折的价格优势，让台北市信义计划区的松勇路，也出现「地上权豪宅」产品「台北花园」，有人宁愿花每坪百万元的代价，也可以接受这种地上权豪宅，住到信义计划区内。不过，有屋有地的房子，向银行贷款约可贷到七、八成(因政府打房，目前约只六、七成，看申请者的条件好坏)，房贷利率约2％上下；地上权住宅却贷款不易，因为这种房子属于「债权」，不是「物权」，不能成为担保品，银行承贷意愿不高。
以「京站」为例，2008年预售时能热销，一方面是房市处于多头，再者，开发商日胜生是以整栋建筑物做质押，以产权信托给银行，再由银行分户贷款给「京站」承购户，贷款利率约3％，比一般房子高。
国产署为地上权贷款解套贷款问题阻止了地上权住宅的发展性，但政府针对五百坪以上国有土地又采禁止销售，因此，发展地上权住宅成为政策主流。为了解决地上权住宅贷款不易的问题，财政部国有财产署于2013年九月三十日修正发布「国有非公用土地设定地上权作业要点」，放宽国有地地上权及地上物得一部分让与(分割移转)，但原得标人或地上权全部受让人须负责转让后的相关履约管理事项，并缴纳履约保证金。
国产署表示，开放地上权分割移转后，将有助于民众向银行抵押贷款，取得较高成数贷款额度以及较低的利率，同时也能促进地上权住宅的流通性，进而提高买气；此外，设定地上权分割移转，住宅或商办开发案均可适用。
政府积极推动地上权住宅案，也使得建商投标意愿提高，地上权住宅案如雨后春笋般出现，2014年在台北市就有「升阳寓见」、「吉美璞立」、「华固新天地」，高雄则有地上权豪宅产品的「美邦ONE MORE」，不过，因这些案件都是在2014年十月前得标的案子，还不能适用「分割移转」。「分割移转」的重要性在哪？住商不动产企划研究室主任徐佳馨表示，2010年民法修正案将「区分地上权」纳入之后，地上权就有了分割的法源，不过，之前国有地上权标售为了避免日后「无法回收」的困扰，因此规定地上权无法分割，也让买气受到影响。(文未完)
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