林建元／地上权租金应与公告地价「完全脱钩｣
今年全国公告地价平均大涨三成，导致以公告地价作为地租计算基础的地上权土地开发案，因为爆涨地租等不确定因素，近来招商情况惨澹。
财政部为此修改「国有非公用土地设定地上权作业要点｣，尔后地上权标案与公告地价「部分脱钩｣，地租计算改为「部份固定、部分浮动｣，减少其连动性。国产属最新一批于10月17日公告的地上权标案已经适用，希望借此拉抬脱标机率。
对于财政部的「部分脱钩政策｣，笔者提出以下建议，盼能让制度更加周延。
ㄧ、建议地上权租金与公告地价「完全脱钩处理｣
一般地上权标案的收益，主要分两大块，「得标权利金｣与「每年以公告地价乘以3.5％至5％的租金｣。一旦公告地价大涨，就会导致地租飙涨。其实公告地价的用途主要作为政府课征地价税的税基，没有必要跟土地公告现值或交易市价看齐，更没必要作为地租的计算基础，未来地上权标案最好与公告地价完全脱钩。
具体建议，尔后地上权标案，每年所收取地租，直接等同该基地应缴交的地价税，如此一来，每个标案该付出的成本、一清二楚，大幅降低不确定风险，有利于厂商精算、增加投入意愿。至于因此减少的租金收入，自然会反映到「得标权利金｣的相对提高，政府总体收益不会减损。
今年全国公告地价平均调涨三成，实际上，用来设定地上权的公有土地，涨幅远大于三成的平均值。因为，上有政策，下有对策。地方政府一方面为满足内政部要求调涨三成的要求，另方面又要减少对民众税赋的冲击，最终多采取大幅调高辖内公有土地及农业土地(免课地价税)的公告地价，幅度远高于三成、部分甚至高达600％，微调一般私人土地，借此让全市「平均调幅｣达标。
换言之，公有土地的地上权人乃是这波公告地价大涨的最大苦主，例如台北学苑案地租涨幅88％、台北101大楼涨幅40%；台中大远百跟教育部学产地基金租地20年，今年地租一下子暴涨400％；另外，台糖、中油、台电等公营事业土地的公告地价，亦被调高400％至600％不等。经营厂商苦不堪言。
因此，为避免公告地价的暴涨、暴跌，影响地租收益与长期契约关系，ㄧ方面中央应当约束地方政府对公有土地公告地价的故意扭取调高，另一方面也可仿效美国各州征收财产税的作法，设定涨幅上限。
财政部提出的「部分脱钩方案｣，仅适用未来潜在投资者，对于正在受害的地上权人、尤其是地上权宅住户，受害年限长达50或70年，一点帮助也没有。可以理解，行政官员担心图利他人，不愿将解决方案适用到既有投资者。但因国家政策反复、制度不够周延之下所产生的受害者，理当该有适度的补救办法。
四、建议政府未来地上权标案，用途仅限工商事业，千万别再推出地上权住宅
试想，会购买地上权住宅的民众，就是买不起ㄧ般市面上拥有完整所有权的房屋、又没弱势到可以申请社会住宅。但正因购买的是地上权宅这样的商品，缴交所得税时，既享受不到购屋扣除额，也没有租屋折抵，还要额外面对因为公告地价飙涨而造成的巨额地租负担，等于受到各级政府层层剥削，着实不公不义。未来制度若迟迟不改，建议政府别再推出地上权住宅来危害无辜百姓了。
●作者：林建元，都市发展与环境教育基金会荣誉会长，以上言论不代表本报立场。88 论坛欢迎更多声音与讨论，来稿请寄：editor88@ettoday.net