理财周刊／以仲裁方式快速解决地上权纷争
文／庄孟翰
Ｑ：过去房价高涨，购买地上权房产成为另一项选择，不过时空变迁，在打房政策的税制结构变动下，加上2016年全国公告地价平均大幅调涨30.54％，导致国有土地招商屡以流标收场，令已标购地上权的民众无所适从，甚至更出现地上权土地每年缴交地租高于同地段所有权地价税之不合理情事，导致建商遭客户提起诉讼，而不得不对国产署提起诉讼。对于地上权纷争，透过法院上诉旷日费时。想请教庄教授，是否能有其他方式来为地上权纷争解套？
Ａ：所谓地上权，依民法第八三二条﹕「称普通地上权者，谓以在他人土地之上下有建筑物或其他工作物为目的而使用其土地之权。」亦即以利用他人土地作营造(建筑物)、工作或竹木为目的，而取得的用益物权。
其次，依民法第八三五之一条：「地上权设定后，因土地价值之升降，依原定地租给付显失公平者，当事人得请求法院增减之。」
本文讨论要旨主要系缘于财政部国有财产署办理国有非公用土地招标设定地上权案地上权人已提起诉讼案件，一审地上权人之诉遭判决驳回后提起上诉，二审诉讼系属中得否同意提付仲裁？由此显见地上权议题影响层面甚广，并非单纯系属建商与国产署之间的问题。
景气衰退 地上权问题浮现
事实上，目前市场已存在不少地上权案例，并且行之有年，譬如台北市仁济医院就有许多土地是以地上权方式出租给民间住户，台铁松山车站与南港车站大楼也都是典型的地上权案例。
按润泰松山车站大楼系台铁以BOT模式，由润泰企业集团投资兴建的联合开发商业大楼，2013年四月动工，2015年10月31日落成启用。
至于润泰南港车站大楼也是台铁以BOT模式，由润泰企业集团兴建的三十层共构商办摩天大楼，楼高138.3米，2015年12月完工。
这些都是相当成功的联合开发BOT模式商办、购物中心及旅馆等复合商业设施的地上权合作开发范例。
地上权有其优点，但也有不少缺点，例如没有土地所有权而无法由购屋者迳行办理贷款，此外，产权移转仍须经由建商处理等，都是备受诟病之所在。
最近随着景气逐渐衰退，潜藏问题随之浮现，尤其2012至2014年购买的建案，清一色都是因为房价下跌加上地租大幅提高，导致情势逆转干脆选择不交屋，甚至不惜对建商提起诉讼，更严重的是，国产署推出标案几乎都标不出去，甚至已标脱案亦频频出现解约情事。
仲裁快速 同样具备法律效力
有鉴于地上权标案怨声连连，加以104年台北市率先实施囤房税，106年1月1日公告地价大幅调高，导致购屋纠纷频传，建商亦不得不对国产署提起诉讼，国产署除面临新标案频频流标，又无法快速解决纷争之情况下，遂寻求法律诉讼之外，是否还有其他快速解决纷争途径，而仲裁就是最佳选项之一，不过此一方式仍得经由双方当事人合意才得以付诸实施。
另外，依照仲裁法规定，仲裁庭应于六个月内作成判断书，即使案情复杂，必要延长时，也只能再延长三个月而已，与法院诉讼程序相较，更显快速多了。
一般之所以选择仲裁，除仲裁与法院确定判决，具有同一效力，可强制执行之外，仲裁费比诉讼费低廉，且仲裁因迅速结案，可节省当事人打官司的许多时间，减轻诉讼在精神上的压力与折磨。因此，对于一些想要在短期解决纷争之争议，仲裁便是诉讼之外另一最佳选项。
以下为中华不动产仲裁协会就【财政部国有财产署办理国有非公用土地招标设定地上权案地上权人已提起诉讼案件，一审地上权人之诉遭判决驳回后提起上诉，二审诉讼系属中得否同意提付仲裁？】议题之书面建议意见：
一、财政部国有财产署考虑采用「仲裁」方式解决此类争议，值得肯定：财政部国有财产署基于便民，考虑采用「仲裁」方式解决此类争议，殊值肯定，未来国有非公用土地设定地上权招标的合约内，能主动订入「仲裁条款」，则又是更进一步的作法，肯认当事人享有程序处分权及程序选择权，司法院大法官释字第五九一号解释亦同斯旨。
二、按「民事纷争事件之类型，因社会经济活动之变迁趋于多样化，为期定分止争，国家除设立诉讼制度外，尚有仲裁及其他非诉讼之机制。
基于国民主权原理及宪法对人民基本权利之保障，人民既为私法上之权利主体，于程序上亦应居于主体地位，俾其享有程序处分权及程序选择权，于无碍公益之一定范围内，得以合意选择循诉讼或其他法定之非诉讼程序处理争议。
仲裁系人民依法律之规定，本于契约自由原则，以当事人合意选择依诉讼外之途径处理争议之制度，兼有程序法与实体法之双重效力，具私法纷争自主解决之特性，为宪法之所许。」为司法院大法官释字第五九一号解释。
三、次按，关于贵署提付仲裁之处理原则言：
(一)判决确定前均得提付仲裁，处理原则即与仲裁法第一条、第四条相抵触。
(二)不适用「衡平原则」文字宜删除。
(三)换言之，未起诉前均可提付仲裁；已进入第二审尚未进行言词辩论前「亦非不得」提付仲裁，建议参照前揭司法院大法官释字第五九一号解释，提付仲裁。
就本讨论议题如尚未言词辩论前得考量依民事诉讼法189、190条向二审法院声请合意停止诉讼程序(四个月得延长一次共八个月)，提付仲裁解决。
四、末按，近年财政部国有财产署为活化国有非公用土地，并增加财政收入，透过招标地上权的案例不少。而这些取得地上权者有些是建筑房屋出售给自住的房屋买受人，此即所谓的「地上权住宅」；有些则是取得地上权者将之建造商业设施，进行商业使用。惟自政府调整不动产租税政策，修正不动产相关税制，致使买受地上权住宅的买受人在地租难以负担，而做商业使用的业者也承担不了，已提前终止或解除契约，导致国有非公用土地招标设定地上权的争议案正增加中。建议：因应情势变迁原则，已签约之部分，在合理范围内做整体检讨与调整。
五、综上，为因应社会情势变迁为抑制房价或促进社会公益，地上权标租政策确实有调整必要，诉讼未判决确定前提付仲裁有正当理由，且仲裁判断等于确定判决。再者，诉讼过程之不确定性(可能拖至三到五年)，故依我国《仲裁法》第一条、第四条规定，只要当事人双方有同意的方式组成「仲裁庭」，进而由仲裁庭审理判断，建议：采纳衡平原则，司法院大法官释字第五九一号解释亦同斯旨。