理财周刊 ／2015房市大空头逃命波来了
去年房市走空头，今年似乎也会续拉空袭警报，过去坚信房市不致太差的建商，面对移转栋数走低、买气不振的情况，也开始松口房价将走跌。
文‧颜琼真 摄影‧ 郑暐琪
根据《住展杂志》的调查，今(2015)年上半年，北台湾将有高达八千多亿元的预售建案登场，而相对于去年买气不佳，今年又有这么大量，在房市多头翻转之际，究竟这是建商的逃命波？或者只是去年递延推案所累积下来的假象呢？后市发展，深受民众关注。房市走了十多年的多头，今年面对政府持续推动「房地合一」课税，加上2016年总统大选的干扰因素将提前到今年下半年发酵，房市反转而下，空头几乎是确立的态势。空头走势 代销业盼暖阳
去年受到政府大力打房及九合一选举的干扰，房市买气迟滞，据中信房屋的概算，全年房屋移转栋数只有三十一万多栋，创2003年ＳＡＲＳ以来的新低量。
不少建商面对今年房市景气的看法，大都持保守态度，甲桂林广告副董事长曹瑞滨表示，这时候不好谈房市景气，说好，政府打房又要下重手；说不好，亦非代销业者所乐见。只能说，「在寒冷的冬天，希望能出现暖和的太阳。」
据了解，过去十年大多头时，房子好卖，且一到三个月就能完销，有的案子甚至在潜销期间就被预订一空，因此，代销业者在承接建案时，大都采「包销」，从企划到完全销售后，马上就可跟建商请款、入帐。
然而去年底至今年初，市场即传言某家大型代销业者从以往的「包销」改采「纯企划」，被外界解读为「看坏市场」，不想浪费太多银弹在盖豪华的接待中心及广告费上，建案销售压力因而转回给建商。 买气下滑 建商规划差异性产品不过，部分中小型的广告代销业者，目前还是倾向于「包销」，而在销售策略上，有的转而要求建商「让利」，开价不要太高、让案子能顺利销售；有的则采取「工程零付款」，甚至还有「买屋送家电」等促销方式来刺激买气。房市买气不佳，由新润建设去年销售实绩也可见一斑。新润建设董事长黄文辰谈到，依照惯例，新润每卖出一户房子，就会捐出一万元给社会弱势团体，持续回馈社会，但由于去年推案一千户，最后只销售五百户，虽仍捐助弱势团体共五百万元，但可见买气确实已下滑。
不过，黄文辰还是表示，作为上市柜建商，不能不推案，而新润的购地策略向来是跟着重大交通建设的行经地区做布局，例如生活机能较成熟的新庄副都心、桃园高铁特区等，故今年推案重心仍将以台铁、高铁及捷运沿线为主，包含莺歌凤鸣、桃园明日苑、淡水峰采等，并将首度跨足宜兰礁溪，推出休闲渡假住宅，合计推案量体上看百亿元。
乡林建设董事长赖正镒说，羊年房市受房地合一税制未明及总统、立委选举纷扰，预估房市热潮将集中在上半年，主要以自住型首购及换屋族群撑盘，总价一千八百万元至三千二百万元间的中小型住宅将成房市主力，特别是具捷运题材的捷运宅、景观宅及银发养生宅备受青睐。乡林今年的新推案将提前在上半年布局，几乎以「合建」及「都更案」为主，而全年总推案量约有201亿元。远雄建设发言人蔡宗易谈到，今年的总推案量约四百～六百亿元，将在内湖、中和、新庄、竹北、新竹及台中等地推案，故去年底仍大举征才以备因应。大陆建设董事长张良吉谈到，在台北市信义计划区之B7地块的建案已确定于第二季推出，每户坪数约为140及250坪，全案总户数共四十三户，为与厚生、桓邦及桓巨合作开发之建案，大陆建设可分得60％之房屋面积，而此案最大特色为延聘美国白派大师理查麦尔(Richard Meier)以白色经典风格规划设计，未来将成为信义区最显著的城市表情。
建商让利10～15％兴富发发言人廖昭雄副总则表示，今年将在基隆、金山、新竹、台中及高雄推案，其中，金山地区将推总价六百～八百万元的退休宅，而因应买方市场朝向「低总价、低单价」的趋势，也将以二～三房为主力产品。
基于今年下半年有总统大选的干扰因素，不少建商为避锋头，大都提早到上半年推案。对此廖昭雄指出，兴富发每年推案都有二、三百亿元，「兴富发只有请建照时间的考量，没有选举时间的考量。」
华固建设总经理洪嘉升则谈到，因为政府核发建照的时间难掌握，目前规划的两个建案，包括板桥江子翠北侧重划区约五十亿元案量，及台北市八德路与建国北路口约六十亿元的都更案，都约在下半年的第三季或第四季推出。
面对市场的低迷氛围，洪嘉升表示，目前建商都不会开高价，而购屋的议价空间，也大约有10～15％。不过，话锋一转，针对「房地合一」课税争论，他也点出建商的普遍心声，那就是「赶快定案」，因为税制的不确定因子，会让房市的量萎缩得更厉害。
洪嘉升说，他对财政部长张盛和曾表示房地合一要不要推，要看民调结果的说法「极不认同」，且认为是「不负责任」的，希望政府单位用「专业判断」，赶快拍板定案。至于今年景气看法？他认为，今年的房市不能期待太多，平平顺顺就好了。(文未完)【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第751期，尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】