理财周刊／聂建中：房市多空交战 宜长短期分判

文／聂建中

台北市建物买卖移转栋数，自九月的二七九六户，一连两升，十月上升至二八九○户，十一月更月增二一．一％，建物买卖移转较十月增加六一○户至三千五百户，成长趋势明显。然而中古屋成交行情却显示，台北市住宅均价自九月的五十七．二万，一连两降为十月及十一月的五十五．七及五十四．六万，呈明显下跌态势。据此「价跌量涨」数据，你有看到什么端倪？

自房市交易面来看，实价登录实现公开透明化的效益，有助后市房市交易的正常发展，让隐匿者难再遁形，大赚净价差的投资客因此退场不少。「价跌量涨」之房市交易市况，显见「买方市场」态势明芽。

当然，仅以三个月短暂数据作僵固性房价分析，其趋势指标意义略显不足；然而，秉此作为房屋后市渐近观察的参考根基，再追踪政府多空政策并观察市场供需动能，才有机会在人生难有几次的「重大支出」项下的房市买卖中，稳健购屋经济效益。

「市场供需」定「商品价量」。二○○八年底遗赠税降低至一○％引发的资金回流潮后，即便海啸缠身，经济几度衰竭，台湾房市价格却居高不下，甚至屡创新高。更有陆资开放于房仲的影子相随，即便政府三年来一波波打房政策祭出，似也无法抵挡资金洪流的上冲力道。

观察后市，短波中，虽然「国内景气欠佳、政策打房尚行、欧债危机犹在、庶民经济实力差」等利空因素阻拦，但在「超低利率尚在、资金行情犹存、两岸关系渐开、ＱＥ国际热钱流入、股市动能不佳、富人享受人生」等多项利多因素助攻之下，短期间仍有撑盘房市价格的力道。

若以长线观之，「新均衡低利率、资金行情犹存、两岸关系渐开、城市等级提升、国际城市打造、富人享受人生、富有M型右端」⋯⋯等利多撑盘因素，终将会被「少子化的未来、政策打房落期、蜜月期终将过、薪资处于低位、景气循环真理、屋量供过于求、贫穷Ｍ型左端」⋯⋯等空方因素彻底击溃。

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