理财周刊／公告地价大幅调涨 2016年房地产三箭穿心
Q:台北市政府最近公布调高「公告地价」及「公告现值」，会有哪些影响？
A:年终岁末，民众无不期待新的一年会有新气象，但就房地产领域而言，明(2016)年1月1日却是真正苦闷的开始，因为高达45％边际税率的「房地合一税」将要开始实施之外，「公告地价」及「公告现值」也将同步调高，对房屋持有者来说，犹如三箭穿心，不管是「持有」成本，还是「交易」成本，在政府逐步加税的前提下，税负大幅增加已是必然趋势。
每三年调整一次的公告地价，关系到每年11月缴交的地价税金额，属于持有税，而公告现值是房屋或土地买卖交易时，政府课征土地增值税的依据，至于房地合一税则是财产交易所得税，后两者都是交易税。
明年1月1日即将实施的房地合一税，系政府为抑制短线炒作，所祭出持有一年内出售者财产利得税高达45％，而持有满一年未满二年者课征35％的重税。
至于公告地价及公告现值调整部分，在中央政府要求各县市「不应小于过去三年公告现值累计涨幅」，而就台北市来说，过去三年公告现值累计涨幅高达36.93％，因此，大家多少都有大幅调涨的心理准备。
果不其然，台北市地政局于12月16日公布民国105年的公告地价，平均涨幅就高达30.38％，创下83年以来新高，而土地公告现值平均涨幅为6.23％；公告现值平均涨幅不像公告地价涨逾3成，主要是过去两年涨幅分别高达13.23％及10.63％。
明年公告地价大幅调涨，一定会让已饱受「豪宅税」、「囤房税」高税率之苦的台北市多产阶层，在明年11月接到地价税税单时「痛的很有感」。
根据台北市地政局公布资料，房仲业者推算，北市符合自用住宅用地条件的民众，平均每户将增加约1100元的地价税。其次，土地持分较高的豪宅、透天、公寓产品，以及按公告地价计算「地租」的地上权，持有成本都会随之明显增加。
尤其「地上权人」应该会更加有感，因为按照目前「地租」收取规定，即使非自用住宅用地必须缴交依公告地价2％~10％的地租，也已远高于有土地所有权的一般屋主地价税(按一般地价税税率为千分之十到千分之五十五，系采累进方式课征)，因此，大幅调高公告地价，必然会让地上权屋主加重负担，甚至于因为持有成本太高，更将直接影响未来政府地上权开发案的投资开发意愿。
由于本次公告地价调涨幅度高达30.38％，除了大幅增加屋主持有成本之外，也将让房东更有理由做为调高房租的借口，甚至借机调涨房价，如再加上社会住宅之兴办缓不济急，恐将造成更多民怨。
另外，大台北都会区的房产价值随交易税与持有税基的调升，房地产成本也将随之提高，对于多屋族的卖压也势必随之加重，而多屋族也必将审酌房产持有成本，重新规划资产配置。
由以上各面向的分析，当可充分了解问题的「核心」所在，并非政府一味的「加税」，就能实现「居住正义」，而当政府想要以重税抑制投机炒作的同时，会不会因为短期重税而让大多数的民众沦为「陪葬品」？
也许有人会说，在台北市持有房屋的市民，过去十多年的房市多头，已坐享翻倍的增值利益，那么，多付出一点「持有成本」或「交易成本」也是应该的。
其实这道理并非无理，如按欧美先进国家持有税普遍高达1％之角度加以衡量，显然台湾还有很大的加税空间，只是在当前整体经济大幅衰退，并且实质薪资所得倒退15年，加以房市景气也已呈现急遽转折之情况下，短期大幅加税是否有其急迫性，可真值得深入探讨。
另外，我也非常赞同依国父孙中山先生所主张的「涨价归公」理念，对投机者课以重税，不过，在当前国际企业竞争愈来愈激烈，如果他们的财富是来自于企业经营的成果，只是如同国际一些企业家因为致富而购置高级地段的房产，是否也该被一竿子打翻一条船呢？我们如能从另一角度加以思考，如能就税制面加以改革，让其缴交较高的税负，再将其用以补贴弱势族群，是否更具积极意义。就现阶段而言，公告地价及公告现值的两价调整，应寻求地方财政与社会经济、中央税与地方税的平衡点，尤其目前房地产市场景气已急遽下降，更应从大方向出发审慎评估。而大幅调整所造成的税负骤增，恐会造成转嫁效应，及不利下滤作用，并且也会因市场交易迟滞而导致税收减少，另外对于社会住宅、都市更新及地上权住宅等政策的推动连带也会有相当大的影响，台北市当前所遭遇情况已非常明显。
现阶段在居住正义的大前提下，其实很容易忽略实质薪资所得倒退所衍生之后遗症，而近年包括房屋税、地价税都大幅调涨，未来房屋买卖的交易税，若持有不到两年，税率也高达35~45％，这是否会影响未来各大都会区的都市更新发展与市容景观，实乃今后主关机关不得不正视之一大课题。
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