理财周刊／拥陈年土地资产 股票价值评估大不同
若某公司有一笔陈年的土地资产，这笔资产对公司股价有什么影响？是好还是坏？跟现在房地合一税又有什么关联性？请看以下剖析。
文‧庄世金
某公司有一笔大笔的土地资产，常常被拿来做消息面炒作的工具，若消息放出打算要出脱土地的讯息，则股价就会涨一涨，等到消息放出之后回归平静，股价也就缓一缓又回到原地了。这样子的公司我们常常会在市场上看得到。
由于土地挂在公司名下，并且藏着巨大的利益，使外部人不易评估土地真正的价值，加上近五年不动产价格飙涨，政府也相对应调整土地公告现值，所以才会有神秘的色彩让投资人摸不着头绪，造成所谓股价总在幻想中上涨的状况。
会计原则通常是采用历史成本来衡量一件交易，例如十年前买的土地，就必然是依照当期的土地交易价格来记录在会计帐上，而且会计原则比较保守，没有适当的交易形式实现获利，单纯的市价上涨无法认列利益，例如持有土地邻近的土地已大幅上涨且已出售，有市价可借参考，可是由于自己的土地尚未出售，此形态涨价利益仍然无法认列为利益实现，除非资产有公开的价格(例如股票价格)，才有办法认列为利益的形式实现。
公司购买时的使用方式也是利益认列的考量之一，若是买入的资产用途是自己使用(例如作为办公室)，当然就无法认列利益，称为使用利益无法认列获利，若是投资用途的土地就有所不同了。纵使土地有重估增值，增值估价的幅度也是有限度的。
土地涨价利益影响因素
依附表近六年六都公告现值来看，持有土地涨价利益可锁定于超过五年以上的土地，可能会有相当增值的利益，只是标的土地增值的利益难以直观估计。建议先确定土地的所有权，可以透过公司的财报确定持有的土地资料，或透过地政调第二类誊本来证明公司确有这笔土地。
其次，市价的增幅就比较难以估计，毕竟土地的市价较主观，若是素地就更难评估价值，会依照素地的使用方式，包括登记是住宅区或商业区，容积率及建蔽率等，都会影响土地的市价。
房地合一实施土地增加所得税
房地合一制度施行前，土地只要完纳土地增值税，即可享有土地交易所得免税的优惠；房地合一制度施行后，土地除了土地增值税要缴以外，土地交易所得的计算，尚可扣除土地增值税计算的税基「土地涨价总数额」后，再依公司适用的税率固定一七％计算所得税。
即使数十年前取得的土地，只要是登记在公司的名下，未来移转都需要计算所得税，不像个人课征房地交易所得税的税率会依不同条件持有期间，依照45％、35％、20％及15％计算所得税，没有旧制度过渡至新制度期间信赖保护原则的适用，实质上是土地交易所得的加税法案，使公司增加所得税的负担。虽然如此，土地出售所得仍然是比较容易获得且部位较大的利益。
若是以公司的财务报表的角度来观察公司的股价，如果股价越接近帐面价值，代表市场越是以公司的资产价值来考虑公司的市值，且股价越接近帐面价值，对于公司的经营综效及创造价值的能力越是不认同，市场溢价越是低。
用帐面价值来衡量市场的潜力股这样子的股票相对稳健，因为资产价值的波动幅度总比股票市场的波动幅度低。若是有土地资产的话，此档股票的价值就不能只以帐面价值来衡量，应该额外考虑购买土地时点到现在土地增值的溢价。有些盛行养地的建设公司，可能二、三十年只养一块地，常常买入成本占出售价格的比例低到连10％都不到，这时候所得税有可能就会缴很多。
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