Smart智富／每年要给股东 10%股利殖利率
文／Smart智富杂志 许家纶
营建业景气开始过冬，不过，上柜公司三丰建设（5514）挟着帐上现金占股本达3成、负债比不到7%的财务优势，在缴出过去17年平均总股利殖利率均超过8%的成绩单后，今年才上任的董事长洪敏夫告诉《Smart智富》月刊：「将努力每年至少配发1元以上股利、给股东10%的股利殖利率！」
▲（图／翁挺耀摄）
三丰是间股本不到16亿元的中小型建商，专在大台北地区从事合建分屋业务，因为擅长和地主沟通，建案多为透过合建方式改造老旧社区。由于营运模式与一般建商不同，不必买断整块素地，待「养地」多年后才能开发、赚土地增值财，因此以「合建」为主要业务的三丰，不需要投入大量现金购地，而是以盖好的房子换给地主，对现金需求相对较少，整体营业成本也相对较低廉。
同时，因为合建案需先分配给地主用土地交换的房屋，所以余屋量不会像一般新建案那么多，再加上公司开价不会比附近成交均价高出太多，近几年推案多半都是预售2个月就全部售罄，且因供给量小，客户回购比率高，使得公司从未有余屋压力。反映到财报，三丰从1992年迄今，即便经历SARS（严重急性呼吸道症候群）、金融海啸等经济利空，公司也从未亏过钱。
三丰2014年毛利率高达54%，远高于一般建商的30%∼40%。在三丰一路从副理当到董事长的洪敏夫分析，一般地主手上有几十坪的地，因基地不够大无法改建，透过三丰花时间整合多块地变成一个较大的基地后，土地价值因此提高，这部分增值利润就成为三丰的获利。同时，由于建案在预售后可取得约1成的资金，土地及建筑融资又可以向银行贷款，因此公司营运不需要太多现金，所以只要有获利就会尽量发放给股东。「若以现金投报率算，我们的报酬率其实更高！」
虽然合建案利润较高，但是，因为整合土地至少需要3∼5年时间才能谈成。加上因为有地主参与，凡事都要讨论，不像买断土地，建商拥有整块地的所有权，开发速度可以自行掌控，因此少有上市柜建商专门从事这种需要长期谈判的合建业务。因投入者较少，三丰在地主间累积了一定的信誉和口碑，近年来开发速度及案量都明显提升。
展望未来营运，三丰目前「中和景平案」工程顺利进行，预计2017年可完工销售，另外2个在申请建筑执照的案件是位于延平北路的「九鼎二」案，已完成拆屋作业，位于重庆北路二段之「重庆保安」案，则已完成整合签约。洪敏夫指出，根据经验，前述两案完工时间会落在2016年之后，因此2017年将有3个建案贡献业绩。至于即将完成整合的「重庆昌吉」案，将能挹注2018年后的业绩，另外松山、信义、中山、北投还有多个都更合建案正在陆续整合中。
至于2015年∼2016年的业绩怎么办？洪敏夫表示，在国父纪念馆对面麦当劳旁边静巷内的「国砚」案，还有3间余屋待售，销售入帐几乎就等同净利，尽管目前受到房地合一税等疑虑让买家观望，但因为此案离捷运站仅4分钟，且在静巷内不会受路段率调高影响房屋税，可望以不错的价格卖出。
对于目前房市，洪敏夫认为，房地产景气混沌不明，对很多人来说是压力，「但我看见的是机会，就是会有更好的土地、更便宜的价格、更优惠的合建条件，所以需要储备资金作为以后的发展之用。」
事实上，三丰早在2011年政府开征奢侈税开始打压房地产时，就已开始尽量保留现金在手，因而近几年发放较高比率的股票股利，将现金保留在公司，就是看好未来有扩张与发展机会。
若以长期投资角度来观察三丰的财报是否适合当定存股，英业会计师事务所吕欣谆认为，公司近4年的营收、每股盈余、股东权益报酬率、资产报酬率、资产周转率、净值都是逐年提高，整体资产品质佳，但因目前存货占资产比重偏低，影响未来营收来源，建议投资人宜待有确定营收入帐再进场。
资信联合会计师事务所会计师陈俊廷补充，三丰经营风险低，因负债比到今年第1季仅6.8%，相较上市柜建商动辄4成、甚至逾7成的负债比，可说是最低的；其次，长期资金占固定资产比重逐年增加，代表营运上没有用短期资金支应长期用途，不会有短期资金流动率不足的问题。但因短期获利动能较差，适合在股价净值比低于1倍以下，用闲置资金做低比重的资产配置，且要留意流动性风险，公司过往股价净值比最低为0.7倍，目前已跌至1倍以下，因此若再往下跌，买进长期持有风险极低。
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